商品房买卖法律问题专论 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2026

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出版者:法律出版社

作者:陈耀东

出品人:

页数:377

译者:

出版时间:2004-3

价格:18.00元

装帧:

isbn号码:9787503643613

丛书系列:

图书标签:

• 读了2遍、
• 商品房
• 房产交易
• 法律
• 买卖合同
• 产权
• 纠纷
• 风险防范
• 房地产法
• 购房指南
• 维权

房地产法律实务前沿：从土地使用权到物业管理的新视野 本书旨在深入剖析当代中国房地产法律体系中的核心议题与最新发展趋势，为法律从业者、政府管理者以及房地产行业参与者提供一套全面、前瞻性的实务操作指南与理论参考。 第一部分：土地制度与开发权力的重塑 本卷聚焦于房地产法律关系的基础——土地使用权的流转、变更与救济，特别关注城市更新背景下土地权利的动态平衡。 1. 土地使用权出让与转让的法定程序与风险防范 详尽解析《土地管理法》及相关实施条例中关于国有建设用地使用权出让（招标、拍卖、挂牌）的法定流程，并对协议出让中的价格评估机制进行深入探讨。内容涵盖： 招拍挂制度的司法审查标准：分析法院在审理涉及出让程序瑕疵的行政诉讼和民事合同纠纷时所采纳的裁判思路，重点剖析“程序违法”与“实体结果不公”之间的界限。 转让限制与合同效力：系统梳理未依法转让或未支付全部土地出让金的项目，其后续的土地使用权转让合同效力的认定规则。特别讨论了在司法实践中，如何区分约定解除权与法定解除权的适用情形。 土地使用权抵押的优先受偿权实现：探讨土地使用权抵押登记的要件、抵押权实现过程中涉及的优先受偿顺序（如与在建工程抵押、税收债权等的冲突解决），并结合最新的物权法司法解释，对抵押物评估和折价处分的操作细节进行指导。 2. 城市更新中的集体土地权益保障与征收补偿新规 随着城市化进程进入存量优化阶段，集体土地的征收与转化成为法律热点。本部分详述： 新一轮土地征收补偿标准的量化：超越传统的“区片综合地价”，深入研究“市场询价”机制在实际操作中的应用难点，以及如何量化评估停产停业损失、临时安置补助费用的合理区间。 “以房为人”模式的法律规制：针对棚户区改造和旧城更新中常见的“实物安置优先”模式，分析其是否符合公平补偿原则，以及被征收人在面临不合理安置方案时的救济途径（包括行政复议与诉讼）。 集体建设用地入市的法律障碍与突破：研究《土地管理法》修改后，集体经营性建设用地入市的审批流程、收益分配机制（特别是涉及原集体经济组织成员权益的保护），以及地方政府在制定配套细则时可能出现的超法规限制。 第二部分：不动产登记、权利冲突与融资担保 本部分转向不动产登记体系下，产权确认的效力，以及在复杂的债权债务关系中不动产如何作为担保工具的实操问题。 3. 不动产登记的公示公信力与例外情形 不动产登记是现代产权制度的基石，本书着重探讨其效力边界： 善意取得的适用边界：详细分析在二手房交易中，登记记载的权利人与实际权利人不一致时，买受人（第三人）主张善意取得的构成要件，特别是对“合理信赖”的审查标准（如对产权人身份信息、房屋现状的核查义务）。 登记错误的回溯救济：研究因登记机构过失导致的登记错误（如重复登记、错误注销）对物权变动的影响，区分不动产登记机构的行政赔偿责任与物权效力自身的恢复问题。 共有不动产的处分权限：针对按份共有与共同共有不动产的处分，明确共同共有人未经其他共有人同意擅自签订的买卖合同的效力认定，以及在抵押担保中对“必要处分”的司法界定。 4. 建设工程优先受偿权与不动产抵押权的竞合处理 房地产开发运营中，工程款债权与金融机构的抵押权之间存在激烈的利益冲突，本书提供了详细的冲突解决框架： 优先受偿权的范围界定：严格区分“工程价款”与“承建人垫付的工程材料款/设备租赁费”，明确法院支持优先受偿的范围，并分析承包人与分包商之间的权利顺位。 顺位冲突的裁判规则：结合最高人民法院近年来的相关批复，系统梳理在不同类型项目（如商品房、商业地产）中，建设工程优先受偿权与最高额抵押权在时间点和范围上的对抗规则。 预购房的特殊保护：探讨已支付购房款的预购人（准业主）对抗开发商破产和抵押权的法律地位，重点分析预购人“物权请求权”的成立要件及其对抗效力范围。 第三部分：房地产纠纷的诉讼策略与破产重整 本部分聚焦于司法实践中的疑难问题，提供针对性的诉讼策略，并分析开发主体进入破产程序后的资产处置。 5. 房屋质量瑕疵的鉴定、保修与违约责任认定 房屋交付后的法律责任是买卖纠纷的核心： 质量瑕疵的认定标准与归责：区分“设计缺陷”、“施工过错”和“自然老化”的法律责任，明确区分《建设工程质量管理条例》下的缺陷责任与《民法典》下的违约责任。 司法鉴定程序的规范与采信：指导律师如何申请对房屋质量进行司法鉴定，如何构建有利于己方的鉴定委托范围，以及法院对鉴定意见的审查权限。 逾期交房/逾期付款的违约金计算：分析出资利息、机会成本等因素在计算逾期违约金时的司法裁量区间，并讨论开发商以“不可归责于己方的事由”抗辩的成功率分析。 6. 房地产企业破产重整中的在建工程处置 开发商破产后，如何有效处置在建工程，保障购房者和债权人利益，是重整程序中的关键： 在建工程的“特定财产”识别：分析在建工程在破产财产范围内的性质认定，以及法院裁定是否允许“区分处理”的标准。 《破产法》背景下的购房款使用监管：研究预售资金的性质界定（是否为破产财产），以及监管部门在破产程序启动后对资金使用的介入权。 “清算型重整”的适用与影响：针对资不抵债的项目，探讨法院在引入“特定目的公司”（SPV）接续开发或资产转让时的法律障碍与操作流程，重点分析对原土地使用权状态的后续处理。 本书综合运用最新的立法精神、权威司法解释及大量实战案例，力求为读者构建一个系统、深入且具备高度操作性的房地产法律风险管理框架。

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这本书简直是为我量身定制的，我一直对房产交易中的各种复杂法律条文感到头疼，尤其是那些晦涩难懂的合同条款。这本书的作者显然深谙此道，行文流畅，逻辑清晰，用深入浅出的语言将那些看似高不可攀的法律概念阐释得明明白白。特别是关于预售合同中常见陷阱的分析部分，简直是实战宝典，让我对购房过程中可能遇到的风险有了更深刻的认识。作者不仅罗列了法律条文，更结合了大量的实际案例进行剖析，这使得理论不再是空洞的说教，而是有了鲜活的生命力。对于普通购房者来说，这本书无疑是打开了一扇通往专业法律知识的大门，让我对接下来的购房之路充满了信心。那种仿佛有位资深律师在耳边耐心讲解的感觉，让人倍感踏实。

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坦白说，我原本以为这是一本会非常枯燥的法律教科书，抱着“姑且一看”的心态翻开，结果却大为改观。作者的叙述方式非常生活化，仿佛在讲述邻居家的故事，但其背后蕴含的法律逻辑却极其扎实。书中对“烂尾楼”风险的剖析尤为触动人心，它没有停留在理论层面，而是细致地分析了从资金监管到工程进度影响下的多方责任划分。读到那些关于业主维权、追索赔偿的章节时，我仿佛都能感受到当事人的焦虑与无助，而作者提供的解决方案，既有法律依据，又极富操作性。这本书的价值在于，它把冰冷的法律条文，赋予了温暖的人文关怀。

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作为一个在建筑行业摸爬滚打多年的项目经理，我日常工作中接触到的合同纠纷总是让人焦头烂额。这本书对施工合同与商品房买卖合同之间交叉法律关系的梳理，简直是一场及时雨。特别是关于工程质量异议、保修责任界定以及竣工验收标准等章节，我立刻回去对照我们现有的合同模板进行了审阅和修改。作者对《民法典》相关条款的最新解读，结合司法实践的微妙变化，为我们规避了许多潜在的隐性法律风险。这已经超越了单纯的“购房指南”范畴，更像是一本面向交易链条中各个主体的“风险管理手册”。

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我是一个刚准备买第一套房的年轻人，面对复杂的购房流程，心里七上八下。这本书的结构安排非常贴合购房者的心路历程，从看房选房开始，一直到最终的产权证办理，几乎涵盖了所有关键节点。最让我感到轻松的是，它没有用大量的专业术语吓唬人，即便是涉及到复杂的不动产过户和税费计算，作者也能用清晰的图表和步骤解析来帮助理解。我尤其喜欢它关于“附带条件”合同的讨论，让我意识到原来一些口头承诺都需要落到白纸黑字上才有法律效力。这本书给了我一种掌控感，让我觉得自己不是在被动接受信息，而是有能力去主动管理和审查我的购房交易。

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我是一名长期关注房地产市场的金融从业者，对市场动态和交易结构有着敏锐的洞察力，但法律层面的深度总感觉有所欠缺。这本书的出现，极大地弥补了我的知识盲区。它对不动产物权变动、抵押登记的效力以及合同解除权的行使边界，都有着极其精到和前沿的探讨。我特别欣赏作者在论述中展现出的那种严谨的学术态度，引用的判例和法理分析都非常到位，绝非泛泛而谈。读完之后，我感觉自己对于如何构建一套稳健的房地产交易法律风险防火墙，有了全新的思路和框架。对于同行们来说，这本书绝对是案头必备的参考资料，它提供的视角和深度，是许多市面上同类书籍所无法企及的。

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