房地产业财税操作与稽查实务 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2026

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出版者:经济科学出版社

作者:杨文国

出品人:

页数:409

译者:

出版时间:2010-1

价格:58.00元

装帧:平装

isbn号码:9787505888715

丛书系列:

图书标签:

• 房地产
• 财税
• 税务
• 操作
• 稽查
• 实务
• 会计
• 税务筹划
• 风险控制
• 企业税负

《房地产业财税操作与稽查实务》内容简介 本书旨在为房地产业从业者提供一套全面、系统、实操性强的财税操作指南与稽查应对策略。在当前复杂多变的房地产市场环境下，准确的财税处理不仅关系到企业的合规经营，更是影响企业生存与发展的重要因素。本书从理论到实践，深入剖析了房地产业在各个环节可能遇到的财税问题，并提供了切实可行的解决方案，同时，针对国家税务机关的稽查重点和常用手段，进行了详尽的阐释与应对建议。 第一部分：房地产开发企业财税操作实务 本部分聚焦房地产开发企业，详细阐述了从项目立项、拿地、开发建设到销售、交付的全过程中的财税处理要点。 第一章：项目立项与前期费用核算 土地获取成本核算： 详细介绍土地出让金、契税、耕地占用税、印花税等各项税费的构成、计缴时点及账务处理。分析不同土地性质（划拨、出让）在财税处理上的差异。 前期费用归集与分摊： 明确前期勘探、设计、报建、营销推广等费用在成本中的性质，以及如何进行准确归集和分摊至开发成本。介绍前期费用中的增值税、企业所得税处理。 投资决策与融资环节的财税影响： 分析不同融资模式（如银行贷款、信托融资、股权融资）对企业所得税、增值税的潜在影响，以及利息费用、融资费用等如何进行税务处理。 第二章：开发成本与费用核算 开发成本的构成与确认： 详细梳理开发成本的十四大类（如征地费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑工程费、市政工程费、集中配套费、贷款利息、管理费等），明确各项成本的确认条件、计价方法和账务处理。 工程合同的税务处理： 深入讲解工程合同的增值税、企业所得税处理，包括工程进度款的确认、发票开具、税率选择等。特别关注总承包、分包合同的税务风险。 市政配套与公共配套设施的财税处理： 阐述市政配套（如道路、绿化）和公共配套（如学校、医院）在开发成本中的核算，以及其捐赠、移交等环节的税务影响。 开发费用与管理费用区分： 明确区分开发期间的开发费用（如广告费、销售人员工资）与企业的管理费用，并分析其在税前扣除政策上的差异。 房地产开发企业所得税的特殊规定： 详细解读《房地产开发企业所得税清算管理办法》，包括收入确认、成本结转、利润计算、视同销售等关键环节的税务处理。 第三章：销售与收入确认的财税处理 预售与现售的收入确认原则： 详细讲解按照权责发生制原则，在预售和现售情况下，房地产收入的确认时点、条件和具体金额的确定方法。 增值税的申报与缴纳： 深入分析房地产销售过程中涉及的增值税处理，包括一般计税法与简易计税法的选择、差额征税（如拆迁补偿）的税务处理、销项税金的计算与申报。 附加税费的计算与缴纳： 明确城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的计税依据和税率。 企业所得税的收入确认： 结合《企业所得税法》及相关会计准则，分析房地产销售收入在企业所得税上的确认时点，以及视同销售的情况。 销售过程中的其他费用税务处理： 如佣金、销售退回、客户折扣等，阐述其在增值税和企业所得税上的处理方法。 精装修、车位、储藏室等附属产品的财税处理： 详细分析精装修房屋的增值税、企业所得税处理，车位、储藏室等附属产品作为单独商品出售或随房屋整体销售时的税务规定。 第四章：投资性房地产的财税处理 投资性房地产的定义与分类： 明确投资性房地产的会计定义，并区分持有以获取租金收入、资本增值或两者兼有为目的的房地产。 投资性房地产的后续计量： 详细阐述投资性房地产的成本模式和公允价值模式的会计处理，以及其在增值税和企业所得税上的对应处理。 租赁收入的税务处理： 详细分析经营租赁和融资租赁下，租金收入的增值税、企业所得税处理。 第五章：房地产企业所得税清算实务 清算的基本原则与流程： 详细介绍房地产开发企业进行所得税清算的依据、基本原则、申报流程和所需资料。 收入总额的核算： 讲解清算时收入总额的构成，包括销售收入、视同销售收入、其他业务收入等。 成本与费用扣除： 详细分析清算时各项成本、费用、损失在所得税前扣除的规定，以及已发生但尚未扣除的费用如何处理。 视同销售的认定与处理： 重点阐述房地产企业在清算过程中容易出现的视同销售行为，如以房抵债、赠送房产、内部消化等，并说明其税务处理方法。 土地增值税的清算： 详细讲解房地产开发企业在完成开发销售或取得土地使用权后，需要进行土地增值税清算的规定，包括清算对象、清算程序、计算公式、税率适用等。 清算报告的编制与审核： 指导如何编制规范的所得税清算报告和土地增值税清算报告，以及可能遇到的审核要点。 第二部分：房地产交易与持有环节财税操作实务 本部分侧重于房地产交易（买卖、租赁）以及持有环节的财税处理，涵盖了各类房地产主体。 第六章：个人购买商品房的财税处理 契税的征收与减免： 详细讲解契税的征收对象、计税依据、税率，以及国家和地方出台的契税优惠政策，如首套房、二套房认定标准。 印花税的征收： 阐述房屋买卖合同、产权证等涉及的印花税。 个人所得税的申报： 讲解个人出售自有住房可能涉及的个人所得税，包括差额征税、核定征收等。 第七章：房地产租赁的财税处理 企业出租房地产的财税处理： 增值税： 详细分析不动产出租的增值税处理，包括一般计税与简易计税的适用、租金收入的确认、税率选择。 企业所得税： 讲解租赁收入的确认、租金成本的扣除、维修费用的处理、折旧的税务规定。 其他相关税费： 如房产税、城镇土地使用税。 个人出租房地产的财税处理： 个人所得税： 详细分析个人出租房屋的所得税计算，包括租金收入、税前扣除项目、优惠政策。 增值税： 讲解个人出租不动产的增值税征收规定。 房产税： 讲解个人出租房屋涉及的房产税。 第八章：二手房交易的财税处理 卖方税务处理： 个人所得税： 详细讲解个人转让住房的所得税政策，包括满五唯一、核定征收、实际缴纳等。 增值税： 讲解二手房交易中增值税的征收、差额征税的规定。 买方税务处理： 契税： 讲解二手房买卖的契税征收。 印花税： 讲解二手房买卖合同涉及的印花税。 中介机构的税务处理： 阐述房地产中介服务涉及的增值税、企业所得税。 第九章：房地产企业股权转让的财税处理 股权转让的税务考量： 详细分析房地产企业股权转让可能涉及的增值税、企业所得税、个人所得税，以及交易的实质性判断。 交易定价与税务风险： 关注交易定价的公允性，以及可能存在的“以不合理低价转让”的税务风险。 特殊税务处理： 如合并、分立等重组行为对股权转让税务的影响。 第三部分：房地产行业税务稽查实务与风险防控 本部分将重点关注税务机关对房地产行业的稽查重点、手段和常见问题，并提供相应的风险防控建议。 第十章：房地产行业税务稽查的重点与趋势 税务稽查的法律法规依据： 概述《税收征收管理法》、《增值税暂行条例》、《企业所得税法》等与房地产行业相关的法律法规。 税务机关的稽查方式： 详细介绍税务机关的日常检查、专项检查、税务稽查、税务审计等方式。 房地产行业稽查的重点领域： 收入确认与申报： 重点关注收入的及时性、完整性，特别是预售收入、视同销售收入的核算。 成本费用列支： 重点关注开发成本、管理费用、销售费用的真实性、合规性，以及是否存在虚列、夸大。 土地增值税清算： 重点关注清算环节的收入、成本、扣除项的准确性，以及是否存在漏报、少报。 关联交易： 关注关联企业之间的交易定价是否公允，是否存在“转移利润”。 “营改增”后的税务处理： 重点关注增值税发票的合规性，进项税的抵扣，销项税的申报。 个人所得税： 关注二手房交易、租赁收入的个人所得税申报情况。 大数据与金税三期在稽查中的应用： 分析大数据分析如何帮助税务机关发现疑点，以及金税三期系统如何实现风险预警。 房地产行业稽查的最新趋势： 结合国家税务总局近年来的工作重点，分析房地产行业稽查将更加关注哪些方面。 第十一章：房地产开发企业税务稽查应对策略 事前防范： 建立完善的财税内控体系： 明确财务、税务岗位的职责，制定规范的财务制度和税务管理流程。 加强合同管理： 确保合同条款清晰、合规，特别是在收入确认、付款方式、税费承担等方面。 重视票据管理： 确保所有经济业务都有合法的、真实的、有效的票据支撑。 关注政策变动： 及时学习和掌握最新的财税政策，并应用于实际操作。 事中控制： 定期进行税务自查： 模拟税务稽查，及时发现并纠正潜在问题。 准确计算与申报： 严格按照法律法规进行各项税费的计算和申报。 规范账簿记录： 保证账簿记录的真实、完整、准确。 事后应对： 配合稽查： 积极配合税务机关的检查工作，提供真实、完整的资料。 解释与说明： 对税务机关提出的疑问，提供合理解释和充分的证据。 申辩与沟通： 在涉及税款认定时，依法进行申辩，并与税务机关保持有效沟通。 补缴与罚款： 如发现问题，及时补缴税款、滞纳金，并积极争取减轻或免除行政处罚。 第十二章：房地产交易与持有环节税务稽查应对策略 出租方税务稽查应对： 租金收入的真实性： 重点核查租金的实际收取情况，防止虚假租赁或租金收入不实。 成本费用的合规性： 确保与租赁相关的维修、管理费用等支出合法合规。 个人所得税申报： 重点关注个人出租房屋的所得税申报是否及时、足额。 交易方税务稽查应对： 二手房交易的低报： 关注是否存在通过低报交易价格来规避契税、个人所得税等行为。 虚假交易： 警惕是否存在为了套取购房优惠政策而进行的虚假交易。 佣金的合规性： 关注房地产中介的佣金收取与申报是否合规。 房产税与城镇土地使用税的核实： 关注房产税、城镇土地使用税的计税依据是否准确，是否存在瞒报、漏报。 第十三章：房地产行业典型税务风险案例分析与启示 案例一： 某房地产开发公司因预收房款未按规定确认收入，被税务机关补缴税款及罚款。 案例二： 某个人因出售二手房隐瞒实际交易价格，被税务机关追征个人所得税。 案例三： 某房地产企业因虚列开发成本，导致土地增值税清算税款不足，被税务机关要求补缴。 案例四： 某租赁公司因未按规定代扣代缴个人所得税，被税务机关处罚。 案例分析： 深入剖析每个案例的成因、税务机关的关注点，以及企业应从中吸取的教训，提出具体的风险防范措施。 本书特点： 1. 理论联系实际： 紧密结合房地产行业的实际操作，将枯燥的财税理论转化为易于理解和应用的实操技巧。 2. 内容全面系统： 涵盖了房地产开发、交易、持有等各个环节的财税问题，力求做到全面覆盖。 3. 重点突出： 针对房地产行业特有的财税风险和稽查热点，进行深入剖析和详细讲解。 4. 案例丰富： 选取典型案例，通过实际案例分析，帮助读者更好地理解财税规定和风险。 5. 实操性强： 提供具体的账务处理、税务申报表格示例、核算方法等，方便读者直接套用。 6. 前瞻性： 关注最新的财税政策和稽查动态，为读者提供前瞻性的指导。 本书适合房地产开发企业、房地产经纪公司、物业管理公司、投资公司等相关企业的财务人员、税务人员、业务管理人员，以及从事房地产相关工作的律师、会计师、税务师等专业人士阅读。通过学习本书，读者能够有效提升在房地产财税领域的专业能力，规避税务风险，实现合规经营，助力企业稳健发展。

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