商业房地产操盘实务 pdf epub mobi txt 电子书下载 2026

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☆☆☆☆☆

出版者:世界知识

作者:张金//马亮

出品人:

页数:236

译者:

出版时间:2009-9

价格:38.00元

装帧:

isbn号码:9787501236398

丛书系列:

图书标签:

商业地产
职场
地产专业
咨询
haohao
1
商业地产
房地产投资
房地产开发
资产管理
项目运营
投资策略
风险控制
案例分析
行业洞察
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具体描述

《商业房地产操盘实务:商业房地产投资实操攻略》内容简介：弹指之间，置身于商业地产行业已十余年，从中国地产羞涩启蒙到全国商业地产蓬勃兴起，在这十几年从业生涯中，经历过风风雨雨，见证过潮起潮落，创造过炫丽的辉煌，也感受过惨痛的教训。众多项目的运作经历，磨砺了我们的心智，锻炼出目前团队有效的执行力。我和北京金力天商业房地产投资咨询服务有限公司的同仁一起以“专业、诚实、负责、感恩”的理念，共同努力，将众多项目的操作经验在此书中毫无保留地奉献给广大读者。

《城市脉搏：洞悉商业地产投资的增长之道》在这飞速变迁的时代，城市如同跳动的脉搏，其繁荣与活力很大程度上体现在其商业地产的蓬勃发展之中。从熙攘的零售街区到拔地而起的现代办公大楼，再到承载城市生活气息的综合体，商业地产不仅是资金流动的载体，更是城市经济和社会发展的缩影。《城市脉搏》旨在拨开商业地产投资迷雾，为有意涉足或已身处其中的投资者、开发商、运营商及相关从业者，提供一套系统、前瞻且实操性强的洞察框架和操作指南。本书并非传统意义上枯燥的理论堆砌，而是以“脉搏”为喻，描绘商业地产市场动态的每一次跳动、每一次起伏，并深入剖析其背后的驱动力。我们不回避市场风险，而是教会你如何识别、评估并规避风险，将挑战转化为机遇。本书的核心内容包括：第一篇：城市经济与商业地产的共生关系——洞察宏观脉动城市化进程与商业地产需求：深入分析人口流动、城镇化率、产业结构演变等宏观经济指标如何直接影响不同类型商业地产（如零售、办公、物流、文旅地产）的长期需求。理解城市发展规划、政策导向（如新区建设、产业升级）对商业地产价值的影响，学会从宏观层面识别未来增长点。经济周期与市场波动：探讨经济增长、衰退、复苏等周期如何传导至商业地产市场，影响租金水平、空置率、交易量和资产估值。本书将为你揭示不同经济阶段下，哪些类型的商业地产更具韧性，哪些又面临转型压力。政策法规与市场调控：剖析土地政策、金融政策（如信贷、利率）、税收政策、城市规划法规等对商业地产开发、融资、交易及运营的深远影响。学习如何在合规的前提下，利用政策红利，规避潜在的政策风险。第二篇：商业地产的价值解析与评估——捕捉市场微观脉搏核心商圈的形成与演变：深入研究商圈的地理区位、交通可达性、人口密度、消费能力、竞争格局等要素，以及它们如何共同塑造一个成功的商业中心。学习分析商圈的生命周期，识别未来潜力商圈。不同业态的特性与投资逻辑：零售地产：分析购物中心、街铺、奥特莱斯等业态的市场趋势，探讨品牌组合、体验式消费、数字化营销等关键成功因素。写字楼：评估办公楼的市场需求、区位价值、租户构成、智能化办公趋势，以及甲级、乙级写字楼的投资差异。物流地产：剖析电商驱动下的仓储物流需求，包括配送中心、冷链仓储、最后一公里站点等，以及相关投资的特殊性。文旅地产：探究主题公园、度假村、特色小镇等旅游地产的开发与运营模式，分析其盈利模式、市场吸引力与风险。新兴业态：关注联合办公、数据中心、长租公寓、康养地产等新兴商业地产模式的增长潜力与投资机会。资产估值方法与实操：详细介绍收益法（DCF）、市场比较法、成本法等主流商业地产估值方法，并结合实际案例，讲解如何运用财务模型进行精确的项目估值，理解租金、空置率、折现率等关键参数的敏感性分析。第三篇：商业地产的投资策略与风险管理——稳健前行的航船多元化投资组合构建：探讨如何根据投资目标、风险偏好和市场研判，构建包含不同资产类别、不同地域、不同生命周期阶段的多元化投资组合，以分散风险，优化回报。开发与持有策略：深入分析从土地获取、项目开发、招商运营到最终退出（出售或长期持有）的全过程策略。讨论不同开发模式（如自建、合作开发、代建）的优劣，以及不同持有策略（如短期投机、长期稳定收益）的适用场景。融资渠道与金融工具：介绍商业地产项目常用的融资方式，包括股权融资、债权融资（银行贷款、信托、债券）、REITs（房地产投资信托基金）等，并分析其成本、风险与适用性。风险识别与控制：系统梳理商业地产投资可能面临的政策风险、市场风险、财务风险、运营风险、法律风险等，并提供切实可行的风险识别、评估和管理工具及方法，如尽职调查、合同审查、风险对冲等。退出机制与价值最大化：分析项目退出的各种方式，如整体出售、分拆出售、IPO、REITs上市等，以及如何在项目的不同生命周期阶段，为实现最佳退出收益做好准备。第四篇：商业地产的运营与资产管理——让资产活起来高效的招商与租赁管理：讲解如何制定有效的招商策略，吸引优质租户，优化租户组合，以及如何进行专业的租赁谈判和合同管理，实现租金收益最大化。卓越的物业管理与客户体验：强调优质的物业服务对于提升资产价值和租户满意度的重要性。分析如何通过智能化管理、精细化服务，打造舒适、便捷、高效的商业空间，提升租户忠诚度和复租率。数字化与创新赋能：探讨大数据、人工智能、物联网等新技术如何应用于商业地产的运营管理，如客流分析、能耗管理、智能停车、线上营销等，从而提升运营效率，优化客户体验。资产增值策略：分享如何通过优化租户组合、进行资产升级改造、引入新的业态、提升品牌形象等方式，实现商业地产资产的持续增值。《城市脉搏》将以严谨的研究、翔实的案例和深入的分析，帮助你理解商业地产市场的真实逻辑，掌握投资决策的科学方法，规避潜在的陷阱，并在快速变化的城市经济中，找到属于自己的稳健增长之道。本书是每一个渴望在商业地产领域取得成功的投资者和从业者不可或缺的指南。

作者简介

张金，商业地产资深操盘手，北京金力天商业房地产投资咨询服务有限公司总经理。1996年涉入专业市场领域的商业房地产工作，熟稔中国现代商业房地产的定位、规划、招商、销售、运营、管理等各个环节。汇聚十四年商业地产操盘经验，先后操盘大中型商业项目三十余个，总面积近三百万平方米。独创实战性极强的项目实操系统。其2006年出版的《商业房地产投资分析》著作受到业界一致好评。

目录信息

第一章项目筹备期一、营销实施方案制订二、营销平面布局图三、营销产品目录表四、营销道具和物料五、营销组织系统六、推广实施方案七、各推广媒介特性分析第二章项目蓄水期一、形象亮相二、客户蓄积三、数据处理四、热度五、蓄水期常见技术问题六、蓄水期推广第三章项目预热期一、各种预热方法二、各种预热方法的组合应用三、借势与造势四、热度的评定五、预热期常见技术问题六、预热期推广第四章项目强销期一、强销期的分类二、强销期营销方法三、强销期放盘方法四、强销期现场管理五、强销期常见技术问题六、强销期推广第五章项目持销期一、持销期的分类二、持销期放盘方法三、持销期现场管理四、持销期常见技术问题五、持销期推广六、扫尾期营销第六章项目开业期一、团队组建、部门建制二、交房验收三、二装进场四、卖场包装五、入场布货六、开业彩排七、开业期营销八、开业期形象推广九、开业庆典十、开业促销十一、开业期常见技术问题第七章项目养市期一、管理思想二、企划、客服部工作要点三、市场、招商部工作要点四、物业部工作要点五、其他部门工作要点六、闹事处理七、部门协调会八、市场起步九、二次收租十、常用促销方式十一、员工绩效管理附件1 商业项目全程操作工作流程表附件2 某商业项目操作流程案例附件3 某商业项目营销推广策划案例后记中国商业房地产实操研修培训通知
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读后感

评分☆☆☆☆☆

什么叫做对于入门的人是本好书？？你的意思是对于刚去前线打仗的新兵是可以教的吗？？其实真正好的书不是专家学者拍脑袋瓜子写的所谓的理论结合一点点实际，真正的教材一定是正确的理论结合大量的实际案例和经验。我很虚心的读完整本书，对于一个经历过地产从无到有，从起步到...

评分☆☆☆☆☆

用户评价

评分☆☆☆☆☆

这本书在处理“人”的要素方面，展现出了一种超乎寻常的洞察力。商业地产的成功，最终还是取决于人与人之间的协作与博弈，而这本书并没有忽略这一点。我非常喜欢它在团队搭建和合作伙伴选择上的论述。作者详细描述了不同职能团队（如策划、设计、工程、销售）之间的协作壁垒如何产生，以及最高效的沟通机制应该是什么样的。更深入一层，它探讨了在复杂的合资开发项目中，如何平衡不同股东之间的利益诉求，维护长期的合作关系。这不仅仅是法律合同层面的约束，更多的是基于商业伦理和长期信誉的构建。对于那些即将或正在经历复杂股东结构项目的管理者来说，书中的这一部分价值无可替代，它提供了一套处理“人性”和“利益冲突”的实战工具箱。这种对组织行为学和商业心理学的融入，使得这本书的层次感得到了极大的提升。

评分☆☆☆☆☆

这本书简直是一扇通往真实世界商业地产操作的“天窗”。我读完后最大的感受是，很多理论书籍教你如何分析市场，如何搭建财务模型，但这本书的价值在于，它毫不保留地揭示了那些在实际操盘中才会遇到的“潜规则”和“细节”。比如，在拿地环节，作者深入探讨了如何与地方政府的各种部门打交道，如何预判一个地块的潜在规划变动，这些都是教科书上学不到的。更让我印象深刻的是关于项目融资的章节，它不只是罗列了几种融资工具，而是详细描述了在不同的市场周期下，如何巧妙地组合使用股权和债权，以及在与投资人谈判时，那些决定成败的关键话术和底线在哪里。这本书的叙事风格非常接地气，读起来就像一个经验丰富的“老炮儿”在旁边手把手地教你，让你感觉自己仿佛已经置身于谈判桌前，面对着那些复杂难解的条款和人际博弈。对于我这种渴望从理论转向实战的新人来说，它提供了一种宝贵的、可立即付诸行动的思维框架，真正做到了“授人以渔”。

评分☆☆☆☆☆

这本书的深度和广度，远超出了我对一本行业实操手册的预期。我特别欣赏作者在风险控制和危机处理方面的论述。在商业地产投资回报周期长、资金体量大的背景下，风险管理是重中之重，而这本书的处理方式极为细致入微。它没有停留在“要谨慎”这种空泛的建议上，而是具体剖析了从尽职调查阶段开始，哪些隐藏的法律瑕疵最容易导致后期项目停滞，以及当市场突发负面事件时（比如利率突然上调或目标客户群购买力下降），应该采取怎样的“止损”和“扭转乾坤”的应急预案。特别是其中关于物业运营和资产管理的那部分，它清晰地勾勒出一家成功的商业地产公司是如何通过精细化的运营管理，将资产的内在价值最大化。这种从宏观决策到微观执行层面的全景式覆盖，使得读者能够建立起一个系统性的风险防护网，而不是仅仅关注于如何赚到第一个“快钱”。这本书的结构编排也极具匠心，层次分明，逻辑严密，让人在阅读过程中能够持续保持高度的专注力。

评分☆☆☆☆☆

这本书的语言风格和排版设计，也给我的阅读体验增色不少。它摈弃了学术论文的晦涩和冗长，采用了大量清晰的流程图、清单和对比表格，使得复杂的操作步骤能够被快速消化和记忆。尤其是那些“关键行动项检查表”，简直是为项目经理量身定制的“作战地图”。我发现自己经常在工作中遇到一些棘手的问题时，会不自觉地翻到书中对应章节，立刻就能找到一个经过市场检验的解决方案模板。这种工具书式的实用性，是很多同类书籍所不具备的。它不只是告诉你“是什么”，更着重强调“怎么做”，而且是“如何高效地做”。这种极强的实操导向，使得这本书从案头读物迅速转变成了办公室必备的参考手册，它帮助我节省了大量摸索和试错的时间，直接缩短了通往成功决策的路径。

评分☆☆☆☆☆

初读这本书时，我最先被吸引住的是它那种近乎“冷酷”的商业现实主义色彩。很多关于房地产的写作喜欢用一些激励性的语言，但这本书则直言不讳地指出了行业中的残酷竞争和利润空间是如何被一点点挤压的。它用大量的案例来佐证观点，这些案例的真实性和细节处理得非常到位，让人不得不信服其论点的可靠性。例如，关于如何评估一个次级商圈物业的潜在价值提升空间，作者提供的评估维度和权重设置，完全颠覆了我之前那种单纯依赖人流量和周边配套的传统想法。它引入了更多关于“社区粘性”、“业态组合的化学反应”等软性指标的量化分析方法，这对于那些希望在存量资产改造中寻找新突破口的投资者来说，无疑是醍醐灌顶。这本书就像一个经验丰富的老猎人，为你展示了丛林中捕猎的最佳路径和陷阱所在，它不贩卖希望，只提供最扎实的生存指南。

评分☆☆☆☆☆

无重点，无逻辑，无用。

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