序／III
第一章增量市場風起雲湧，存量市場朝陽初升
第一節/中國房地産正處於從“增量市場”嚮“存量市場”的轉軌期
一、未來十年增量市場會持續處於高位平颱期/3
二、中國房地産開始進入存量房時代/18
三、存量市場全麵崛起需要三大條件/24
第二節/存量市場的六大新特徵
一、從“增量開發”到“存量改造”/31
二、從“短平快運作”到“持有運營”/31
三、從“空間為王”到“內容為王”/32
四、從“吃硬飯”到“吃軟飯”/33
五、從“+時代”到“傢時代”/34
六、從“産銷模式”到“資管模式”/36
第三節/存量市場的四大掘金機會
一、掘金存量開發：“城市更新”與“樓宇經濟”/37
二、掘金存量運營：新生活、新辦公、新商業/40
三、掘金社區服務：後服務市場潛力巨大，得用戶者得未來/47
四、掘金資産證券化：金融崛起，加速盤活存量/49
第二章新空間：存量運營，從“物理空間”到“內容生産”
第一節商業地産：消費升級下的存量商業物業盤活
一、從功能商業到精神商業，精神消費成為剛需/53
二、商業運營三大痛點：外部衝擊、物業缺陷和運營睏境/54
三、商業地産運營破局三大方嚮：業態重組、産品優化和運營創新/62
四、商業物業未來的發展趨勢/101
五、典型案例——日本永旺湖城/107
第二節/聯閤辦公：提升空間密度和衍生價值的新辦公物種
一、移動互聯網時代的到來與小微創業企業的興起，催生瞭新型辦公需求/118
二、聯閤辦公四類運營模式與兩大關鍵點/123
三、聯閤辦公空間內容生産的四種模式/126
四、典型案例/152
第三節/公寓：租賃是一種新生活方式
一、市場變瞭，觀念變瞭，需求變瞭/161
二、四類玩傢、兩大模式/163
三、公寓內容生産的四種形式/169
四、公寓內容創新的難點/203
五、典型案例/206
第三章新服務：社區O2O，得用戶者得未來
第一節/社區O2O領域萬眾創新，三大流派爭相鬥艷
一、第三方綜閤平颱/233
二、垂直服務平颱/236
三、物業管理平颱/238
第二節/房企切入社區O2O服務的經驗教訓
一、經驗：打牢根基、善藉資源、利用技術與循序漸進/242
二、教訓：杜絕“搶蛋糕”和“甩包袱”心態，綫上綫下都要強/249
第三節/房企社區O2O突圍的三大方嚮
一、自建平颱，大力發展社區O2O，實現盈利最大化/259
二、藉助外力，與行業先進平颱綁定/264
三、不忘初心，立足於服務地産主業/267
第四節/典型案例
一、彩生活：把社區服務做到傢/270
二、美國FirstService/279
第四章新金融：存量資産證券化,從“産銷模式”到“資管模式”
第一節/資産證券化的基本特點和實施過程
一、資産證券化的基本過程和參與主體/291
二、資産證券化的主要特徵及其本質/298
三、資産證券化和傳統企業證券化的區彆/310
第二節/當前中國存量資産證券化概況
一、我國的房地産ABS由證監會主管/313
二、我國房地産ABS的曆史與類型/316
三、我國房地産存量市場證券化的概況/318
第三節/資産證券化的交易基礎和産品結構
一、物業費ABS的交易結構/330
二、租金收益權ABS的交易結構/334
三、REITs的交易結構/337
第四節/實施資産證券化的核心能力
一、優質基礎資産的獲取能力/344
二、信用增級的能力/352
三、收益權的實現和保障機製/355
四、投後管理的能力/355
第五節/資産證券化當前麵臨的難點和痛點
一、法律法規不完善
二、投資迴報率缺乏吸引力/374
三、專業性人纔嚴重不足/378
四、參與機構多，發行效率低/382
五、重主體信用，輕基礎資産/385
六、夾層劣後缺乏專業投資者/388
七、二級市場流動性還非常差/390
第六節/資産證券化經典案例
一、案例一：物業費ABS——招商創融—金科物業資産支持專項計劃1號/394
二、案例二：租金收益權ABS——中信—茂庸租金債權信托計劃/402
三、案例三：國內首單公募REITs——鵬華前海萬科REITs/411
四、案例四：商業“輕資産”代錶——凱德PE+REITs模式/421
五、案例五：買入、修復、賣齣的黑石模式——杠杆收購+IPO/426
後記/437
參考文獻/439
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