序言
第一章 無法迴避的房地産周期
第一節 區分周期與趨勢
無法左右的趨勢
無法迴避的周期
第二節 房地産周期緣何重要？
房地産周期的三個經驗性特徵
美國房地産是否正陷入“失落的十年”？
第二章 日本仍在“失落”
第一節 泡沫是如何煉成的？
土地不足——泡沫的種子
一個大緻圖景：日本房地産市場的“四個十年”
第二節 第一次泡沫
石油危機爆發前國內外經濟環境
石油危機時期宏觀經濟環境的轉變
第一次泡沫的形成和破滅
第三節 第一次泡沫之後，基本麵失去支撐
支撐房價上漲的宏觀基本麵趨於消失
支持房價上漲的金融政策條件由鬆到緊
第二次泡沫的形成和破滅
第二次房地産泡沫的特徵
兩次泡沫，兩個結果
第四節 從泡沫走嚮“失落的十年”
日本房地産泡沫膨脹期間的調控政策
日本房地産泡沫破滅的直接與間接原因
房地産泡沫破滅的代價及政府應對政策
政府應對政策的得失評估
日本“失落的十年”在多大程度上是泡沫造成的？
第三章 十年之癢：中國會重蹈日本覆轍嗎？
第一節 十年之癢：從1998年到2008年 房地産的金融資産屬性
房地産的順周期波動
第二節 中國會重蹈日本覆轍嗎？
中日房地産市場發展不同階段對比
日本房地産市場不同階段的突齣特徵
對比日本：中國房地産市場處在什麼樣的發展階段
日本經驗為中國的房地産市場預設瞭一定的風險
日本經驗為中國應對泡沫提供瞭政策操作窗口
目前中國房地産是否存在全國性泡沫
第四章 調控進行時
第一節 當調控成為常態
弱化房地産的增長功能是一個漸進過程 房地産行業周期性迴調：誰將承受最大的衝擊？
房地産角色轉移決定投資價值的變化
新一輪業績驅動因素將逐步切換到消費層麵
房地産行業角色轉移將決定未來投資價值的變化
第二節 未來調控政策的備選項
穩定房價與地價預期
滬、渝房産稅試點：一個寬鬆的開始
降低開發商杠杆率：預售製度正常化
擴大土地供給
第三節 中國房地産行業正進入第一次大調整
中國房地産行業正進入顯著調整的起點階段
中國房地産行業將迎來顯著的行業洗牌 房地産調整的短期宏觀衝擊：是否導緻投資增長顯著迴落
第五章 保障性住房大幕已拉開，劇本待完善
第一節 保障性住房：大幕已拉開
保障性住房政策的曆史軌跡：從弱化到迴歸
保障性住房：大幕已開，缺少劇本
第二節 保障性住房：國際經驗
國際經驗：建設模式的選擇
國際教訓：問題總是難以避免
第三節 美國住房保障政策：試錯與校正的經驗
公房建設計劃及其效果評估
低收入傢庭住房建設稅收抵免計劃及其效果評估
租房券計劃及其效果評估
低收入傢庭住房建設稅收抵免和租房券方案的比較
參考文獻
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