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出版者:中国建筑工业出版社

作者:

出品人:

页数:304 页

译者:

出版时间:1997年01月

价格:25.5

装帧:平装

isbn号码:9787112027491

丛书系列:

图书标签:

• 房地产
• 会计
• 物业管理
• 财务管理
• 投资
• 税务
• 资产评估
• 平装书
• 专业书籍
• 经管类

探索房地产开发的金融脉络：一本深入解析的实操指南 在这本独具匠心的著作中，我们将带领读者踏上一段深入房地产开发企业财务运作核心的旅程。这不仅仅是一本关于数字和报表的堆砌，更是一份对房地产行业独特商业逻辑的深刻剖析，一份帮助您理解并驾驭复杂财务环境的实操宝典。本书旨在为房地产开发领域的从业者、投资者、财务专业人士，乃至对这一行业充满好奇的读者，提供一个全面、系统且极具洞察力的视角，帮助您拨开迷雾，看清驱动房地产项目成功的财务引擎。 第一章：房地产开发的全景扫描——从项目萌芽到市场落地 本章将构建一个宏大的框架，帮助您理解房地产开发的生命周期及其贯穿始终的财务考量。我们将从项目立项的早期阶段开始，详细阐述土地获取的成本构成、融资模式的初步选择，以及在可行性研究中如何量化风险与收益。接着，我们会深入到项目规划与设计阶段，探讨其对建筑成本、营销费用以及最终售价的影响。随后，进入施工建设阶段，我们将重点剖析工程款支付、供应商管理、成本控制的关键环节，以及如何在高企的建筑成本压力下保持利润空间。最后，我们将目光投向预售与销售阶段，分析销售策略对现金流的影响，以及如何有效管理客户回款。在这一章节的结尾，我们将汇总这些关键节点，呈现一幅完整的房地产开发财务流程图，为后续章节的深入探讨打下坚实的基础。 第二章：精准计量与利润核算——房地产项目的成本精算艺术 成本，是房地产开发中永恒的主题，也是利润的直接决定因素。本章将聚焦于房地产项目的成本计量与利润核算，为您提供一套精细化的成本管理工具。我们将详细解析土地成本、建安成本、配套设施成本、营销推广成本、销售费用以及管理费用等各项主要成本的构成要素和核算方法。本书将区别于传统的通用成本核算模式，特别强调房地产行业特有的成本归集、分摊和结转的复杂性，例如如何合理分摊公共配套设施的成本，如何精确计算销售成本，以及在不同开发阶段如何进行成本的动态跟踪和预测。 此外，我们将深入探讨“完工百分比”的确认原则及其在收入确认中的重要性。不同的会计准则和会计政策对于完工百分比的界定可能存在差异，本书将引导读者理解这些差异，并学习如何根据实际情况选择最合适的计量方法，以确保收入与成本的配比合理，从而真实地反映项目盈利能力。我们将通过大量的案例分析，展示如何通过精细化的成本管理，发掘隐藏的利润空间，规避潜在的成本风险，实现项目效益的最大化。 第三章：资金的生命线——房地产开发的关键融资策略与管理 资金，是房地产开发项目得以启动、运行和完成的命脉。本章将对房地产开发中的融资策略进行深入的剖析，帮助读者构建稳健的资金链。我们将首先梳理房地产企业常见的融资渠道，包括银行贷款（项目开发贷、并购贷、经营性物业抵押贷款等）、信托融资、私募基金、发行债券、股票融资（IPO、增值发行）以及股权合作等。本书将详细介绍各类融资工具的特点、适用场景、风险与收益，并提供如何根据项目不同阶段、不同规模选择最合适的融资组合的指导。 本书将重点关注项目融资的结构设计，例如如何通过股权与债权的合理搭配，优化资本结构，降低融资成本，同时平衡股东回报与风险。我们将探讨项目公司设立、股权架构设计、抵押担保安排等关键环节。对于读者而言，理解并掌握这些融资策略，不仅是获取资金的手段，更是提升项目竞争力和抗风险能力的关键。同时，我们将强调资金的贷前、贷中、贷后管理，包括借款合同的谈判与执行、还款计划的制定与执行、抵押物的管理与监控等，确保资金的安全与效益。 第四章：现金为王——房地产项目全流程的现金流预测与管理 在房地产开发这一重资产、长周期的行业中，现金流管理的重要性不言而喻。本章将以“现金为王”的理念，深入探讨房地产项目全流程的现金流预测与管理。我们将从项目初期就开始强调现金流入和流出的关键节点，并构建详细的现金流预测模型。这包括对土地款支付、前期费用、建安工程款、营销费用、税费、融资成本、还本付息等各项现金流出的精确估算，以及对预售款、销售回款、租金收入、融资款等各项现金流入的合理预测。 本书将引导读者掌握不同时间维度上的现金流管理技巧，从月度、季度到年度，甚至贯穿整个项目周期。我们将重点分析现金流预测中的不确定性，并提供应对策略，例如建立应急储备金，制定备用融资方案，以及通过合同条款优化收款与付款的节奏。通过本章的学习，读者将能够识别潜在的现金流短缺风险，提前制定应对措施，确保项目在任何阶段都能拥有充足的现金支持，避免因资金链断裂而导致的项目停滞甚至失败。 第五章：风险管控的智慧——防范与化解房地产开发中的财务危机 房地产行业天然伴随着各种风险，而有效的财务风险管控是确保项目成功的基石。本章将聚焦于房地产开发中的财务风险识别、评估、防范与化解。我们将从宏观经济风险、政策风险、市场风险、信用风险、法律风险等多个维度，系统分析可能影响房地产项目财务状况的各类风险因素。 本书将详细阐述土地市场的波动风险、工程建设成本超支风险、销售不达预期风险、融资违约风险、汇率风险、利率风险等具体风险。针对每一种风险，我们都将提供切实可行的管理策略。例如，在市场风险方面，我们将探讨如何通过多元化的产品组合、精准的市场定位、灵活的定价策略来分散销售风险。在融资风险方面，我们将强调审慎选择融资方、优化融资结构、加强担保管理等措施。此外，本章还将触及房地产企业内部控制的建立与完善，以减少操作风险和舞弊风险，并探讨在面临财务危机时，如何通过债务重组、资产出售、引入战略投资等方式进行自救与化解。 第六章：税收筹划的艺术——合规与效益的双重追求 税收，是房地产开发过程中不可忽视的一项重要成本，也是一项可以通过合规筹划实现效益提升的关键领域。本章将深入探讨房地产开发中的税收筹划，帮助读者在遵守税法的前提下，最大化项目的税后利润。我们将详细解析房地产开发过程中涉及的主要税种，包括土地增值税、企业所得税、营业税（或增值税）、契税、印花税等，并深入剖析其征税依据、计税方法、税率及相关政策。 本书将重点讲解土地增值税的筹划策略，例如如何通过合理确认扣除项目、选择合适的转让时机、优化交易结构等方式来降低税负。我们将探讨企业所得税的筹划，包括研发费用加计扣除、资产加速折旧、亏损弥补等。同时，我们还将介绍其他相关税种的筹划技巧，例如如何通过合理的合同签订来规避印花税风险，如何利用税收优惠政策来降低整体税负。本书将强调税收筹划的合法性与合规性，避免因激进的税收筹划而触犯法律，导致不必要的罚款和声誉损失。 第七章：财务报表的深度解读——洞察房地产企业的真实价值 财务报表是企业经营状况的“体检报告”，对于房地产企业而言，更是理解其价值与风险的重要窗口。本章将带领读者深入解读房地产企业的财务报表，学会如何从中挖掘有价值的信息，做出明智的投资和经营决策。我们将详细解析资产负债表、利润表、现金流量表这三大主体报表，并重点关注其中与房地产行业特性相关的科目，例如开发产品、在建工程、预收账款、应付工程款、存货跌价准备等。 本书将教授读者如何运用基本的财务分析工具，如比率分析（流动比率、速动比率、资产负债率、净利润率、销售毛利率等）、趋势分析、比较分析等，来评估企业的盈利能力、偿债能力、运营能力和发展潜力。我们将通过大量的实际案例，展示如何从财务报表中识别潜在的经营风险、财务风险，以及如何评估项目的真实价值。对于投资者而言，掌握财务报表解读能力，是做出理性投资判断、规避投资陷阱的关键。对于企业管理者而言，通过对自身财务报表的深刻理解，能够更有效地进行经营管理和战略规划。 第八章：数字化转型与财务创新——迎接房地产会计的未来 随着科技的飞速发展，房地产行业的数字化转型已成为必然趋势，财务领域也迎来前所未有的创新机遇。本章将展望房地产会计的未来，探讨数字化转型如何重塑财务流程，提升效率，并带来新的商业价值。我们将介绍大数据、人工智能、区块链、云计算等新兴技术在房地产财务管理中的应用前景。 例如，大数据分析可以帮助企业更精准地进行市场预测、风险评估和投资决策。人工智能可以自动化处理大量财务数据，提升审计效率，并提供更智能的财务建议。区块链技术有望在产权登记、交易流程、资金监管等方面带来透明度和效率的提升。本书将探讨企业如何拥抱这些新技术，构建更加智能、高效、透明的财务管理体系。同时，我们还将关注财务共享服务中心、业财融合等创新模式，以及如何利用数据驱动的财务决策，为房地产企业的可持续发展注入新的活力。 结语 本书的写作，旨在为您提供一套系统、实用且深入的房地产开发财务知识体系。我们希望通过对房地产开发全流程的财务脉络进行细致入微的梳理，对各项核心财务策略进行深入的剖析，并对潜在的风险进行充分的预警，最终赋能读者，让您在纷繁复杂的房地产市场中，能够以更加专业、审慎的态度，把握机遇，规避风险，实现财富的增长与企业的可持续发展。这不仅仅是一本书，更是一次关于房地产财务智慧的探索之旅。

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这本书的排版和逻辑结构设计得非常人性化。它没有采用传统的章节顺序，而是更多地依据房地产项目的生命周期来组织内容，从项目立项初期的可行性研究中的财务测算，到开发过程中的成本滚动结转，再到最终的竣工验收和物业交付后的后续服务收入处理，形成了一个完整的闭环。这种叙事方式极大地降低了学习曲线的陡峭程度。对于非财会背景的运营或工程管理人员来说，他们也能快速找到与自己工作对接的财务知识点。我尤其喜欢它在每章末尾设置的“常见税务误区与规避策略”小节，这些提示往往非常精炼，直指核心问题。例如，在处理预收款项的税务处理上，书中清晰地划分了不同情况下的纳税节点，这对于我们优化现金流和税务筹划至关重要。我把它放在办公桌上，遇到任何拿不准的税务问题，首先翻阅的都是这本书，因为它的索引和术语解释都做得非常到位，检索效率极高。它不是一本看完就束之高阁的理论书，更像是一本随时可以翻阅、解决实际问题的操作手册。

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说实话，我刚翻开这本书的前几章时，觉得内容铺陈略显缓慢，心想是不是又是一本注水严重的读物。但是，一旦进入到关于“销售确认”和“租赁会计”的那几个核心章节，我立刻改变了看法。作者对新旧收入准则在房地产销售收入确认上的差异进行了非常深入的对比分析，这种历史脉络的梳理，对于理解现有政策的制定逻辑非常有帮助。最让我印象深刻的是它对“售后回租”和“明股实债”这些复杂交易的穿透式分析。在很多股权结构复杂、融资渠道多样的项目中，如何用会计语言真实反映经济实质，这本书给出了非常犀利的解读。它不回避行业内的灰色地带，而是用极其规范的会计语言去“驯服”这些复杂的商业模式。我感觉作者的功底非常深厚，他对于金融工具在房地产交易中的运用，尤其是衍生工具对冲风险时的会计处理，阐述得非常到位，这部分内容在很多同类书籍中往往被一带而过。这种对细节的较真，体现了作者对行业风险的深刻洞察力，让人读起来非常踏实，有种“这本书是为我们实际工作中的难题而写的”感觉。

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这本书的封面设计简约大气，那种沉稳的蓝色调，一下子就让人联想到专业和严谨，握在手里也挺有分量的，感觉内容一定很扎实。我本来对房地产行业的财务管理就有些困惑，尤其是在涉及到复杂的税务处理和资产评估这些环节，感觉市面上很多教材讲得太理论化，不够贴合实际操作中的痛点。读完这本之后，我最大的感受是它在“实战性”上做得非常到位。它不是那种干巴巴的会计准则罗列，而是通过大量的案例分析，把那些看似晦涩难懂的土地出让金计算、在建工程的成本归集，以及开发产品完工后的收入确认标准，讲得清晰明了。特别是对于那些涉及到多方主体合作开发的复杂项目，书中提供的分录和披露要求，几乎可以直接套用到我日常的工作模板中去优化。我尤其欣赏作者在处理“持有性房地产”和“投资性房地产”转换时的那种细腻的处理，不同的会计主体和税务口径下的差异，作者都给出了非常直观的对比图表，这对于我们这种需要经常跨部门沟通的财务人员来说，简直是救命稻草。整体来看，这本书更像是一位经验丰富的老会计在手把手地教你如何避开行业内的常见陷阱，而不是冷冰冰的教科书。

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我必须承认，我最初购买这本书是抱着一种“试试看”的心态，因为市面上关于财税的书籍多如牛毛，真正能让人眼前一亮的少之又少。这本书的独特之处在于它对“成本核算精细化”的执着追求。在房地产开发过程中，成本控制是盈利的关键，而这本书深入剖析了如何从拿地开始，对各项前期费用、设计费、配套费等进行有效的归集和分摊。它不仅仅停留在告诉你“应该怎么做”，更重要的是解释了“为什么这么做会对最终的财务报表产生什么样的影响”。比如，书中对“未完工项目”的减值测试和公允价值计量给出了非常详尽的步骤拆解，这在我处理一些尾盘或烂尾项目的资产剥离时，提供了极大的帮助。我过去处理这类问题总是感到战战兢兢，生怕遗漏了哪个关键节点导致合规风险。这本书里详细阐述了不同阶段的会计处理如何与税务筹划相结合，真正做到了“财务与业务的深度融合”。它让我明白了，房地产会计不仅仅是记账，它更是一种风险管理工具，能够预见并提前布局。我个人认为，这本书的价值远超其定价，尤其对于初入行或者希望深化专业知识的中高层财务人员来说，它是一部不可多得的案头工具书。

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从一个使用者的角度来说，这本书最大的优点在于它的“前瞻性”。它不仅解释了当前必须遵守的会计准则，还对未来可能出台的监管趋势有所预判，这对于要求“提前布局”的财务部门来说太重要了。例如，书中对“绿色建筑”和“可持续发展报告”在房地产行业的应用前景进行了分析，并给出了初步的披露框架建议，这显然是面向未来几年行业发展方向的。此外，作者在处理与国际财务报告准则（IFRS）的衔接问题上也做得非常出色，对于有国际业务或需要考虑境外融资的读者，提供了宝贵的参考维度。这本书的语言风格是那种非常克制而又充满力量的专业表达，没有花哨的辞藻，每一个句子都承载着清晰的专业信息。它成功地将复杂的监管要求、变幻莫测的税务环境，以及精细的成本核算拧成一股绳，形成了一套完整的、可执行的系统方法论。读完之后，我对如何管理一个大型地产项目的全生命周期财务风险，有了一个全新的、系统化的认识，极大地提升了我的职业信心。

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