2007-房地产经济专业知识与实务考点题库集粹（中级） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2026

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出版者:化学工业出版社

作者:全国经济专业技术资格考试辅导用书编委会

出品人:

页数:265

译者:

出版时间:2007-5

价格:49.0

装帧:平装

isbn号码:9787122002532

丛书系列:

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《精通房地产价值评估：理论、方法与实务》 本书是一部全面深入探讨房地产价值评估理论、方法与实务的专业著作。旨在为房地产估价师、房地产开发商、投资机构、金融机构以及相关领域的研究人员和从业人员提供一个系统、权威的学习和参考平台。 核心内容概述： 第一部分：房地产价值评估基础理论 房地产及其价值特征： 详细阐述房地产的定义、构成要素、法律属性以及房地产价值的本质、影响因素和基本特征。深入分析房地产作为一种特殊资产的稀缺性、不可移动性、耐久性、异质性及其对价值评估的影响。 价值评估基本原则： 系统介绍房地产价值评估中常用的基本原则，包括收益性原则、供求原则、替代原则、最大利益原则、最适宜用途原则、回归分析原则、未来预期原则等。深入剖析这些原则在实际评估过程中的应用逻辑和重要性。 价值类型与定义： 区分并详细解释不同类型的房地产价值，如市场价值、使用价值、投资价值、清算价值、重置成本价值等。强调在评估实践中准确界定和运用价值类型的重要性，以及不同价值类型在评估目标和方法上的差异。 第二部分：房地产价值评估方法体系 收益法： 理论基础与适用范围： 深入解析收益法的核心思想，即房地产的价值体现在其未来能够产生的收益。详细说明收益法适用于各类以产生租金或经营利润为主要目的的房地产，如公寓、写字楼、商铺、酒店等。 现金流量预测： 教授如何准确预测房地产的未来现金流量，包括收入预测（租金收入、增值收益等）、支出预测（运营费用、税费、维修费等）以及资本化率/折现率的确定。重点讲解不同市场环境下现金流预测的敏感性分析与风险评估。 资本化率与折现率的确定： 详细阐述资本化率（用于单一期间收益）和折现率（用于多个期间收益）的计算方法和理论依据。介绍常用的资本化率构建方法（如市场提取法、构建法）和折现率确定方法（如投资者要求回报率、无风险利率加风险溢价）。 评估模型应用： 演示如何运用年金资本化法、永续年金资本化法、股利增长模型、麦考利公式等不同收益法模型进行具体评估操作，并通过案例分析加深理解。 成本法： 理论基础与适用范围： 解释成本法的基本原理，即房地产的价值等于其重置成本减去折旧。说明成本法适用于新建、特定用途或缺乏可比交易数据的房地产，如工业厂房、特殊用途建筑等。 重置成本的构成： 详细分解重置成本的构成要素，包括土地取得成本、建造成本（直接成本与间接成本）、开发利润、管理费用、融资成本等。指导读者如何准确估算各项成本。 折旧的类型与计算： 深入探讨三种主要的折旧类型：物理性折旧、功能性折旧和经济性折旧。详细介绍各类折旧的识别、量化方法和计算公式，如直线折旧法、加速折旧法、观察法、成本法等。 土地价值的确定： 独立分析土地价值的评估方法，包括市场比较法、收益法等，并说明其与建筑物成本法的结合。 市场比较法： 理论基础与适用范围： 阐述市场比较法的核心在于通过比较与待估房地产相似的已成交房地产的交易价格，并进行调整，从而推断待估房地产的价值。强调其适用于市场活跃、交易案例充分的住宅、商业等房地产。 可比交易案例的选择： 提供选择可比交易案例的详细标准和技巧，包括相似性原则、时效性原则、交易的真实性原则等。 比较因素的确定与调整： 系统列举影响房地产价格的各种因素，如地理位置、面积、朝向、楼层、房龄、装修、配套设施、交易条件等，并详细讲解各项因素的量化调整方法（如百分比调整法、金额调整法）。 基准价格的确定与最终价值推导： 指导读者如何对选定的可比案例进行逐项调整，得出各案例对被估房地产的估价，最终通过加权平均或其他统计方法确定被估房地产的市场价值。 第三部分：房地产价值评估的特殊议题与前沿 房地产评估报告的编制： 详细解析房地产评估报告的结构、内容要求、语言规范以及法律效力。指导读者如何撰写规范、完整、具有说服力的评估报告，包括评估目的、评估范围、价值类型、评估程序、评估结论等。 房地产抵押贷款价值评估： 专题探讨房地产在抵押贷款中的价值评估，重点关注贷款价值比（LTV）的确定、风险评估以及评估机构在金融风险控制中的作用。 特定类型房地产的评估： 商业房地产评估： 针对商铺、写字楼、购物中心等商业物业的特点，深入探讨其收益模式、市场分析、运营风险等对价值评估的影响。 工业房地产评估： 重点分析厂房、仓库等工业物业的设备安装、工艺流程、环保要求等特殊因素如何纳入评估体系。 住宅房地产评估： 结合当前住宅市场的特点，细致讲解不同类型住宅（公寓、别墅、二手房）的市场比较法应用要点、装修价值评估以及学区房、景观房等附加值分析。 土地价值评估： 专门讨论土地的各种价值类型（如未开发土地、已开发土地）及其评估方法，包括收益法、市场比较法、成本法的应用。 房地产价值评估中的风险管理： 识别房地产价值评估过程中可能存在的风险，如市场风险、政策风险、信息不对称风险、评估技术风险等，并提出相应的应对策略和内部控制措施。 房地产估价师职业道德与法律法规： 强调房地产估价师应遵守的职业道德规范、行为准则以及相关的法律法规，确保评估工作的独立性、客观性和公正性。 房地产价值评估的前沿发展： 简要介绍房地产价值评估的最新研究动态和技术趋势，如大数据在房地产评估中的应用、智能化评估工具、绿色建筑价值评估等，为读者提供前瞻性的视野。 本书的特点： 体系完整： 涵盖房地产价值评估的理论基础、核心方法、实务操作以及前沿发展，形成了一个完整而系统的知识体系。 内容翔实： 理论阐述深入浅出，方法介绍具体可行，案例分析贴近实务，力求内容全面、细节丰富。 逻辑清晰： 遵循由浅入深、循序渐进的编写原则，使读者能够清晰地理解房地产价值评估的逻辑脉络。 图文并茂： 辅以必要的图表和示意图，直观展示评估过程和数据关系，提升阅读和学习效率。 实务导向： 紧密结合房地产市场实际，强调评估方法的应用技巧和注意事项，帮助读者解决实际工作中的难题。 目标读者： 房地产估价师、评估机构从业人员 房地产开发商、项目管理人员 银行、信托、保险等金融机构的信贷、投资、风险管理部门人员 房地产投资顾问、资产管理人员 房地产企业管理层 相关专业的在校学生和研究人员 对房地产价值评估感兴趣的个人投资者 通过研读本书，读者将能够掌握房地产价值评估的核心理论与方法，提升分析判断能力，规范评估操作，从而在复杂的房地产市场中做出更明智的决策，有效防范风险，实现资产价值最大化。

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我个人对房地产估价和市场分析这块内容比较感兴趣，这也是我购买这本书的重要原因之一。我希望能看到一些前沿的、能够指导实际操作的分析模型。阅读到相关的章节时，我的心情经历了从期待到略微失望的转变。书中对各种估价方法（成本法、市场比较法、收益法）的介绍是标准的教科书式描述，理论基础是无可指摘的，但问题出在“实务”二字上。例如，在介绍市场比较法时，书中强调了案例的选择和修正系数的运用，这是正确的。但对于如何获取可靠的“可比案例”——在信息不对称的二手市场中，这是一个巨大的挑战——书中并未给出太多建设性的、具有可操作性的建议。它似乎预设了我们拥有一个完美、透明的数据库可供查询。同样，在分析房地产市场周期时，书中描述了典型的上升、稳定、衰退、复苏四个阶段，但对于如何运用宏观经济指标（如M2增速、CPI变化、地方政府土地出让金收入等）来精准判断当前所处的具体阶段，缺乏具体的量化指标和工具箱式的指引。读完这些内容，我感觉自己像是学习了一套非常完美的理论地图，却被扔进了一个没有罗盘和指南针的真实森林里，理论的骨架很清晰，但支撑血肉的“方法论”和“工具集”却显得单薄和过时，需要读者自行去搜集大量新的行业报告和工具书来武装自己，才能真正应对中级考试中对实务判断能力的要求。

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这本《2007-房地产经济专业知识与实务考点题库集粹（中级）》真是让人又爱又恨，说实话，我拿到手的时候，心里是抱着极大的期望的，毕竟那是2007年的资料，放在现在看，很多理论和实务操作的细节可能已经悄然发生了变化，这有点像翻阅一本泛黄的老照片，能捕捉到当年的时代脉络，却不能完全照搬到今天的市场环境里。我当初购买它的主要目的是想梳理一下中级考试的基础知识体系，尤其是那些核心概念的定义和相互关系。翻阅前几章的基础理论部分，感觉作者的梳理还算扎实，对于产权、土地使用权、房地产估价的基本方法，都有比较详尽的阐述，这些作为基石的东西，即便时间流逝，其底层逻辑是不会轻易动摇的。然而，随着深入到实务案例的解析部分，那种“时代感”就扑面而来了。比如，对于抵押贷款的利率结构分析，或者某些特定的税费计算标准，对照我现在能接触到的最新政策文件，总感觉有那么一截脱节，需要我额外花费时间和精力去“翻译”和更新。这无疑增加了我的学习负担，我必须时刻提醒自己，这更像是一份“历史文献”而非“现行操作手册”。不过，从另一角度看，它也逼迫我去思考，行业是如何演进至今的，这种回顾性的学习过程，反而加深了我对那些看似常识的知识点的理解深度，因为你知道了它们最初是如何被定义的和运作的。如果未来的考生或者读者能把它当作一个坚固的知识框架的参考，而不是照搬照抄的“标准答案”，那它的价值才能最大化地体现出来。总体来说，内容详实，但需要读者具备高度的辨别和更新能力。

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这本书给我的最大感受是其“厚重感”，它确实堆砌了大量的知识点，就像一个知识的粮仓，什么都有，但你需要自己去筛选哪些是当季的新鲜粮食，哪些是需要清理的陈旧储备。作为一本面向2007年考试的资料，其最大的局限性在于对“政策法规”和“金融创新”的覆盖不足。在那个时间点，房地产金融领域正在经历重要的转型期，新的REITs产品、资产证券化的讨论刚刚兴起，而对于这些前沿和高阶的知识点，这本书的描述往往是浅尝辄止，或者完全没有触及。对于今天的考生来说，这些恰恰是拉开分数差距的关键所在。举个例子，土地增值税的计算方法，虽然核心公式没变，但近年来在税收征管上的精细化要求和各种例外条款，才是考试的重点考察方向，而这本书的处理方式显得过于“概括”。此外，对于地方性法规和部门规章的引用，也明显带有那个年代的特征，很多现行的规范性文件在当时可能尚未出台或尚未被纳入主流教材体系。所以，如果单纯地将它视为一个完备的复习资料，我可能会给自己造成知识盲区。它更像是一个非常好的“第一轮基础知识点复习提纲”，帮你打下坚实的术语和概念基础，但要达到通过中级考试，并能应对现实挑战的水平，后续必须紧跟最新的政策变动和行业发展趋势进行大量的“补丁”和“升级”。它提供了基座，但上层建筑需要读者自己用最新的砖石来搭建。

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我必须承认，我期待的是一本能让我高效直击考点的“武功秘籍”，毕竟备考时间是有限的，我希望每一页文字都能直接转化为分数。然而，这本书给我的感觉，更像是一套非常详尽的、由一位资深老前辈编写的“学习笔记合集”，它试图覆盖每一个可能的知识点，但似乎在“取舍”和“重点突出”方面做得不够果断。比如，在涉及房地产开发流程的章节，它将每一个环节的细节都描述得淋漓尽致，从可行性研究到竣工验收，每一个步骤涉及的审批文件、参与部门都被罗列了出来，这从知识的广度上来说是令人敬佩的。但是，对于我们这种需要应试的考生而言，我们真正需要的是“高频考点”和“易错陷阱”，而这本书在这方面的区分度却显得模糊不清。很多我们认为至关重要的、近几年考试大纲反复强调的、具有前瞻性的热点问题（比如绿色建筑标准的应用，或者新型金融工具对房地产的影响），在书中的篇幅却相对较小，甚至处理得比较表面化，这让我不得不去翻阅其他更侧重于时效性的资料来弥补。这种“面面俱到”的风格，虽然保证了知识体系的完整性，却牺牲了针对性。对于那些基础薄弱、需要强力引导的初学者来说，可能反而会被这种庞杂的信息量所淹没，不知道该抓住哪根主线。读完一个章节，我常常感到知识点很满，但“得分点”很虚，需要自己二次加工和提炼，这与我购买一本“考点题库集粹”所期望的“即插即用”的效率大相径庭。

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这本书的装帧和排版设计，给我的第一印象是非常朴素的，甚至可以说有些“复古”。这可能与它的出版年份有关，在那个时代，书籍的设计更多地是追求信息的承载效率，而非视觉的吸引力。内页的纸张质量中规中矩，字体大小适中，但段落之间的留白处理得比较紧凑，使得整本书看起来信息密度极高，阅读起来缺乏呼吸感。我特别关注的是题库部分的呈现方式。作为一本“考点题库集粹”，我原以为会是精选的、解析详尽的模拟题或真题重现。然而，实际情况是，它更多地是以“概念问答”和“要点罗列”的形式出现的，很少有真正复杂的、需要多步骤计算或多角度分析的实务难题。很多“题目”更像是将课本中的关键定义以问句形式重新包装了一下，答案部分则直接引用了教材中的原话，缺乏深入的逻辑推导或不同解题思路的对比。举个例子，涉及到投资回报率的计算题时，它可能只给出了最基础的公式应用，却没有探讨在不同现金流折现率选择下，结果可能出现的偏差，或者面对不确定性时如何进行敏感性分析。这种处理方式对于建立对知识的深层理解是远远不够的，它更多地是在进行知识点的“点名册”式的回顾，而不是在培养考生的“分析能力”和“解决实际问题”的思维。对于追求解题技巧和高分策略的读者来说，这种偏向理论陈述多于实战演练的结构，未免显得有些力度不足。

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