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出版者:同济大学出版社

作者:葛震明

出品人:

页数:183

译者:

出版时间:1997-07

价格:16.00

装帧:平装

isbn号码:9787560818504

丛书系列:

图书标签:

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• 城市规划
• 市场分析

城市规划与土地利用管理 本书聚焦于现代城市发展中至关重要的两个核心领域：宏观的城市规划理念与微观的土地利用实践及其管理体系。它旨在为规划师、土地管理者、政策制定者以及相关专业的学生提供一个全面、深入且具有实践指导意义的知识框架。 第一部分：城市规划的理论基础与发展脉络 本部分深入探讨了城市规划的起源、演变及其在社会经济发展中的核心地位。从古代城邦的布局智慧到工业革命后的城市病治理，我们系统梳理了城市规划思想的演进历程。重点分析了20世纪至今主要的规划理论流派，如理性主义规划、综合规划、适应性规划以及最新的韧性城市与可持续发展理念。 城市化的驱动力与挑战： 剖析了全球城市化进程的特征、动力机制（如产业集聚、人口流动）以及随之而来的基础设施压力、环境污染、住房短缺等严峻挑战。 规划的法律与伦理基础： 详细阐述了规划决策的合法性来源，包括土地所有权、公共利益的界定，以及规划师在平衡开发者利益、居民需求与环境保护之间的职业伦理责任。 战略规划与行动规划的衔接： 区分并论述了高层次的城市战略规划（如市域空间结构、功能定位）与具体的、可操作的行动规划（如分区管制、详细规划）之间的逻辑关系和传导机制，强调“一张蓝图”的连续性。 第二部分：土地利用的形态、功能与空间结构 本部分侧重于研究城市土地是如何被分配、被使用及其形成的特定空间结构。它超越了简单的地块划分，深入到土地利用效率与社会公平的层面。 土地利用的分类与测度： 建立了科学的土地利用分类体系，包括建成用地、农用地、未利用地等，并介绍了遥感、GIS等现代技术在土地利用变化监测和定量分析中的应用方法。 城市功能区的内在联系： 探讨了居住、商业、工业、公共服务等不同功能区在空间上的相互依存关系。详细分析了“职住平衡”、“TOD（以公共交通为导向的开发）”等模式如何优化城市形态，降低通勤成本，提高土地复合利用率。 城市空间的拓展与管制： 针对城市无序蔓延（Urban Sprawl）问题，本书提出了紧凑型城市（Compact City）的建设原则，并详细论述了“蓝线（控制开发边界）”、“绿线（生态控制线）”在限制城市无序扩张、保护关键生态空间中的强制性作用。 第三部分：土地利用管理体系与法定程序 土地利用管理是连接规划蓝图与实际建设的桥梁。本部分详细介绍了各国（特别是借鉴国际先进经验）在土地利用管理中采用的法定工具、审批流程与监管机制。 规划编制与审批的法定流程： 系统介绍了从概念规划到控制性详细规划（或分区图则）编制过程中，公众参与、专家论证、政府审批的关键节点和法律要求。强调了规划的“法定性”和“严肃性”。 土地使用权配置机制： 深入分析了土地使用权（而非土地所有权）的流转方式，包括公开招标、挂牌出让、协议出让等不同方式的适用场景、优缺点及其对土地市场价格形成的影响。讨论了弹性出让年限、容积率转移等市场化调节工具的应用。 绩效评估与规划的动态调整： 规划并非一成不变。本章阐述了如何通过定期评估土地利用现状与规划目标的偏离度，引入“规划修编”和“规划调整”的程序，确保规划能够适应经济社会发展和应对突发事件（如自然灾害、重大产业转移）。 第四部分：土地利用的政策工具与经济调控 土地利用的管理不仅依赖于行政命令，更需要有效的经济激励和约束手段。 容积率与开发强度控制： 容积率是控制城市开发强度的核心指标。本书详细解析了容积率的计算方法、在不同地块上的差异化设定原则，以及如何通过“容积率转移”机制实现城市更新中的利益再分配。 基础设施配套与征收补偿： 探讨了城市基础设施（如道路、管网）的超前布局与土地利用的协调机制。同时，系统梳理了为实现公共利益而进行土地征收时的法定程序、补偿标准的确定原则（强调“区位补偿”而非单纯“重置成本”），以及如何最大限度地减少对被征收人生活的影响。 低效用地再开发（城市更新）： 面对存量时代的挑战，本书重点阐述了“三旧改造”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）的政策框架，分析了“政府引导、市场运作”模式下，如何通过容积率奖励、税费减免等激励措施，盘活存量土地，实现城市功能的有机更新和土地利用效率的提升。 本书以严谨的学术态度和务实的工程视角，力求在理论前沿与管理实践之间搭建坚实的桥梁，为建设更高效、更公平、更宜居的城市空间提供一份不可或缺的参考指南。

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这本书的文字风格，在我看来，是极其沉稳且富有洞察力的。它没有为了追求销量而刻意使用煽动性的语言，而是保持了一种近乎学术的严谨，却又在关键处闪烁着实战的智慧光芒。我个人对其中关于“最高最佳使用（HBU）”原则的探讨印象最为深刻。作者没有把HBU写成一个静态的判定标准，而是将其置于一个动态的、市场驱动的框架下讨论，清晰地展示了土地潜力的挖掘过程。这种对概念的深度挖掘，避免了许多教科书式的僵化理解。阅读过程中，我发现自己不仅在学习估价技能，更在培养一种对“资产未来潜力”的预判能力。每一次阅读的间隙，我都会不自觉地环顾四周的建筑，试图用书中学到的视角去解构它们的价值构成，这种知识迁移的效率，是其他同类书籍难以比拟的。

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这本《房地产估价》的阅读体验，着实是一场在数字与现实之间穿梭的奇妙旅程。初翻开这厚重的书籍，我原本预期的只是枯燥的公式和条文，但很快，我就被作者深入浅出的叙述方式所吸引。它没有将估价过程描绘成一个冰冷的数学计算，反而更像是一部精心编排的侦探小说，每一个估价要素——区位、容积率、建筑结构——都像是待解的谜题线索。作者巧妙地将复杂的评估方法，如市场比较法、收益法，融入到具体的案例分析中，让我清晰地看到了理论如何落地生根。特别是书中关于“非市场因素”的探讨，比如政策变动对土地价值的微妙影响，甚至是社区文化氛围这种难以量化的要素，都被赋予了实际的估值权重，这极大地拓宽了我对“价值”二字的认知边界。我以前总觉得房地产估价就是比价，但这本书让我明白，它更是一种艺术，是对未来预期的精准捕捉和理性锚定。读完后，我感觉自己像是掌握了一把开启城市脉络的钥匙，看待每一栋建筑都多了几分审慎与敬畏。

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对于一个非科班出身，但对房产投资有浓厚兴趣的读者来说，这本书的阅读体验可谓是惊喜连连。它成功地搭建了一座从宏观经济到微观细节的桥梁。以往我对估价的理解停留在表层的“容积率除以楼板价”，但书中对“重置成本法”的阐释，简直是打开了新世界的大门。作者没有仅仅罗列折旧率的计算公式，而是深入探讨了功能性陈旧和经济性剩余价值的评估难点，这一点非常贴近现实中老旧物业的估值困境。此外，书中对不同类型资产（如工业用地、商业综合体）的差异化评估思路的梳理，清晰明了，避免了“一刀切”的弊端。阅读过程中，我常常需要停下来，翻阅一些经济学名词解释，但这种轻微的“挑战感”反而让我更有成就感，因为它意味着我正在接触真正有深度的专业知识，而非浮光掠影的介绍。

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拿到这本书时，我正处于一个职业的迷茫期，对如何系统地掌握房地产价值评估缺乏一个可靠的指引。坦白说，市面上的教材往往过于学术化，让人望而却步，而这本《房地产估价》却像是一位耐心十足的导师。它的结构安排极为考究，从最基础的土地经济学原理讲起，层层递进，直到复杂的特殊估价场景。我特别欣赏作者对数据敏感度的强调，书中用了大量的篇幅来剖析如何甄别、清洗和应用市场数据，这在当前大数据时代背景下显得尤为重要。其中关于“估价报告的逻辑构建”那一章，简直是实操的圣经，它教会我的不只是如何得出数字，更是如何用严谨的逻辑说服一个质疑者。我曾经尝试自己做过几次模拟评估，屡次卡在报告撰写环节，而这本书提供的那种条分缕析的报告框架，极大地增强了我的实操信心。它不只是告诉你“是什么”，更深入地告诉你“为什么是这样”以及“如何做到完美”。

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如果用一个词来形容我对这本《房地产估价》的整体感受，那就是“立体化”。这本书构建了一个多维度的价值评估体系。它不仅仅关注硬性的物理指标，更像是一位社会学家在研究城市肌理。例如，书中详尽描述了环境评估如何融入估价流程，包括对噪音污染、景观视野这些“软性”要素的量化处理，这使得估价结果更具公平性和可持续性。对于长期从事不动产相关工作的专业人士来说，这本书无疑是一部极佳的案头工具书，随时可以翻阅到具体问题的解决方案。对我而言，它像是一个清晰的路线图，帮助我理清了估价行业复杂的生态链条，让我明白了估价师在金融、法律和规划决策中的核心地位。读完之后，我不再畏惧那些复杂的估价报告，而是开始欣赏背后那套严密、周全、充满现实考量的评估逻辑。

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