具体描述
《全国物业管理师资格考试用书:物业管理综合能力》是物业管理师考试其中一门课程教材，《物业管理师制度暂行规定》施行后，国家对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度，须经过全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》，并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》。2010年物业管理师资格考试的具体时间是2010年10月23日－24日。
物业管理师考试分四门课程，分别是《全国物业管理师资格考试用书:物业管理实务》《物业管理基本制度与政策》《物业经营管理》和《全国物业管理师资格考试用书:物业管理综合能力》。
这套考试用书由亚太教育研究院物业管理研究中心组编，资深培训师张海港主编。
张海港是北京亚太兴业物业管理咨询顾问有限公司执行董事；北京亚太教育研究院物业管理研究中心主任；《物业教育资讯》专刊总编；《中国房地信息》杂志特约专栏撰稿人；中物协注册物业管理师培训客座教授，2006至2009年全国巡讲注册物业管理师课程六十余场，累计培训近万人次。
建筑运营与维护的精要：一部聚焦设施生命周期管理的实用指南 书名：设施生命周期管理实务：从设计到退役的全程优化策略 内容简介： 在现代商业、工业和公共建筑环境中，建筑设施已不再仅仅是钢筋水泥的集合，而是构成组织核心运营能力的关键资产。随着全球对可持续发展、能源效率和资产价值最大化的要求日益提高，传统的、被动的维修模式已无法适应复杂系统的管理需求。《设施生命周期管理实务》正是为应对这一挑战而编写的深度指南，它提供了一个全面、系统的框架，用以指导设施管理者、业主代表和工程技术人员，如何像管理高价值投资组合一样，科学地管理其不动产资产。 本书的核心理念在于“全生命周期管理”（Whole-Life Cycle Management, WLCM），强调在设施从概念设计、建造、投入使用、运营维护，直至最终的退役或翻新重建的每一个阶段，都应进行前瞻性规划和集成式决策。本书摒弃了将运营视为成本中心的传统观念，转而将其定位为创造长期价值的关键驱动力。 第一部分：战略规划与资产组合的整合 本篇聚焦于设施管理如何融入企业整体战略。我们首先探讨了设施资产评估的方法论，包括采用基于风险的评估模型（Risk-Based Assessment）来确定维护的优先顺序，而非仅仅依赖于预算限制。内容涵盖了如何建立清晰的设施绩效指标体系（KPIs），这些指标不仅包括能源消耗和投诉处理时间等传统指标，更深入到资产可靠性、员工生产力影响以及资本支出（CapEx）与运营支出（OpEx）之间的平衡分析。 一个关键章节专门阐述了战略资产规划（Strategic Asset Planning）。它指导读者如何进行情景规划（Scenario Planning），以应对市场变化、技术迭代和法规更新。例如，如何评估在未来五年内引入智能楼宇管理系统（BMS）对长期维护成本和资产折旧的影响。本书提供了详细的案例分析，演示如何利用资产健康评分（Asset Health Indexing）来制定合理的更换或大修时间表，避免“救火式”的紧急支出。 第二部分：设计集成与资本项目交付 本书深入探讨了如何在设计阶段就植入“可维护性”和“可操作性”的基因。我们强调设计优先原则（Design for Maintainability, DfM）的重要性，这要求工程师和设施团队在图纸定稿前就介入。详细介绍了如何评估不同材料和系统的生命周期成本（Life Cycle Costing, LCC），确保初期投资与未来数十年的运营成本之间达到最优平衡。 对于资本项目（如新建或大规模翻新），本书提供了一套严谨的集成项目交付（Integrated Project Delivery, IPD）方法论的应用指南。这包括如何通过清晰的合同结构和早期参与机制，确保承包商、设计师和业主对设施的长期绩效负有共同责任。特别强调了竣工交付包（As-Built Documentation Package）的质量标准，以及如何确保这些信息能够无缝迁移至后续的运营维护系统（如CMMS/CAFM）。 第三部分：高效的运营与预测性维护体系 这是本书篇幅最重的部分，全面覆盖了设施投入使用后的精细化管理。我们摒弃了纯粹的预防性维护（PM）计划，转而大力推广基于状态的维护（Condition-Based Maintenance, CBM）和预测性维护（Predictive Maintenance, PdM）。 书中详细解析了如何利用物联网（IoT）传感器数据、振动分析、红外热成像和油液分析等技术，建立实时资产健康监控平台。提供了如何设定预警阈值、分析异常数据模式以及将这些信息转化为可执行工单的实战步骤。 能源管理被提升到战略高度。本书不仅介绍了节能技术的应用，更侧重于建立能源基线管理（Energy Baseline Management）系统，并通过持续的测量与核查（M&V）流程，量化节能改造的真实效益。此外，对水资源管理、废物最小化以及保障关键系统（如消防、供电冗余）的业务连续性计划（BCP）进行了详尽阐述。 第四部分：人才、合规与持续改进 设施管理队伍的专业化是保障资产价值的关键。本部分关注人才发展与技能矩阵构建。指导读者如何识别当前团队在数据分析、BMS操作、高压电气维护等前沿领域的知识缺口，并设计有针对性的培训和认证路径。 合规性管理是风险控制的核心。书中系统梳理了不同司法管辖区内涉及的建筑安全规范、环境法规（如废弃物处理、危险品存储）以及职业健康标准。提供了一套数字合规追踪系统的构建思路，确保所有法定检查和许可证都在到期前得到有效处理，将审计风险降至最低。 最后，本书强调持续改进的循环。通过定期的设施绩效审计，对比实际运营数据与生命周期规划模型之间的偏差，识别系统性问题，并将其反馈至下一轮的资本规划或设计标准中，形成一个自我优化的闭环管理系统。 目标读者： 本书面向所有在建筑环境中负责资产保值增值的专业人士，包括但不限于：企业不动产管理者（Corporate Real Estate Managers）、设施经理（Facility Managers）、物业工程师、资产投资组合经理、建筑项目业主代表，以及希望深入理解建筑全生命周期经济性的金融分析师。它既是高阶管理者的战略参考，也是一线工程师的实用操作手册。
作者简介
目录信息
第一章 经济学基础知识与应用 第一节 需求、供给与局部均衡价格理论 第二节 弹性理论 第三节 生产理论 第四节 成本理论 第五节 市场失灵 第六节 经济学基础知识在物业管理中的应用第二章 管理学基础知识与应用 第一节 管理与管理学 第二节 管理的基本职能 第三节 市场营销管理 第四节 企业经营战略 第五节 创新管理 第六节 管理学基础知识在物业管理中的应用第三章 心理学基础知识与应用 第一节 梅奥的霍桑实验及人群关系理论 第二节 现代激励理论 第三节 劳动者心理与群体心理 第四节 个性心理差异与管理 第五节 心理学基础知识在物业管理中的应用第四章 公共关系基础知识与应用 第一节 公共关系基础知识 第二节 人际关系概述 第三节 建立、维持和发展人际关系的原则和方法 第四节 公共关系基础知识在物业管理中的应用第五章 行政管理学基础知识与应用 第一节 行政管理概论 第二节 工商行政管理概论 第三节 物业管理的行政管理第六章 法律基础知识与应用 第一节 法学基础知识 第二节 民法基础知识 第三节 合同法基础知识 第四节 物权法基础知识 第五节 法律基础知识在物业管理中的应用第七章 统计学基础知识与应用 第一节 物业统计概述 第二节 物业统计数据的搜集和整理 第三节 统计指标第八章 保险基础知识与应用 第一节 概述 第二节 保险的类型 第三节 保险合同 第四节 保险险种及保险公司的选择 第五节 物业管理中的保险事务第九章 社会学基础知识与应用 第一节 社会学基本概念 第二节 社会文化 第三节 个人社会化 第四节 社会组织 第五节 社会群体与社区 第六节 社会学在物业管理中的运用 第十章 建筑工程基础知识与应用 第一节 建筑和构成建筑的基本要素 第二节 建筑材料 第三节 建筑识图基本知识 第四节 建筑构造第十一章 建筑设备基础知识与应用 第一节 建筑给水、排水设备 第二节 通风、空气调节及供暖设备 第三节 建筑供、配电系统设备 第四节 建筑电气照明设备第十二章 建筑智能化基础知识与应用 第一节 建筑智能化系统概述 第二节 火灾自动报警控制系统 第三节 保安监控系统 第四节 照明控制系统 第五节 给水排水控制系统 第六节 热交换系统 第七节 空调控制系统 第八节 集成控制系统 第九节 建筑智能化基础知识在物业管理中的应用附录1：《物业管理综合能力》考试模拟习题附录2：《物业管理综合能力》考试模拟习题参考答案
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读后感
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