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出版者:

作者:Chanter, Barrie/ Swallow, Peter

出品人:

页数:336

译者:

出版时间:2007-9

价格:£ 39.95

装帧:

isbn号码:9781405135061

丛书系列:

图书标签:

建筑维护
设施管理
物业管理
维护保养
工程管理
资产管理
建筑工程
维修管理
预防性维护
成本控制

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具体描述

This new edition of an informative and accessible book guides building surveyors and facilities managers through the key aspects of property maintenance and continues to be of value to both students and practitioners.

With the increasing cost of new-build, effective maintenance of existing building stock is becoming ever more important and building maintenance work now represents nearly half of total construction output in the UK.

Building Maintenance Management provides a comprehensive profile of the many aspects of property maintenance. This second edition has been updated throughout, with sections on outsourcing; maintenance planning; benchmarking and KPIs; and current trends in procurement routes (including partnering and the growth of PFI) integrated into the text. There is also a new chapter on the changing context within which maintenance is carried out, largely concerned with its relationship to facilities management. More coverage is given of maintenance organisations and there are major updates to relevant aspects of health and safety and to contract forms.

建筑维护管理：一个综合性视角图书名称：《建筑维护管理》图书简介：本书深入剖析了现代建筑生命周期中至关重要的环节——维护管理。在当前全球城市化进程加速、建筑存量持续增长的背景下，有效的建筑维护不再仅仅是简单的维修工作，而是一项涉及资产价值保护、运营效率提升、居住者体验优化及可持续发展目标的战略性管理活动。本书旨在为设施经理、物业管理者、建筑工程师、资产所有者以及相关政策制定者提供一个全面、系统且具有前瞻性的框架。第一部分：维护管理的基础与战略定位本部分首先确立了建筑维护管理的理论基础与战略地位。它超越了传统的“坏了再修”的被动响应模式，强调将维护工作融入建筑全生命周期规划之中。第一章：建筑维护的演进与核心概念本章追溯了建筑维护管理从战后大规模建设时期的反应式维护，到当代以预防、预测和规范化为核心的综合设施管理（Integrated Facility Management, IFM）的演变历程。核心概念的界定包括资产完整性（Asset Integrity）、运营效率（Operational Efficiency）、风险管理（Risk Management）以及合规性（Compliance）。探讨了维护工作如何直接影响建筑的净营业收入（Net Operating Income, NOI）和长期资本价值。第二章：法律法规、标准与合规性要求建筑维护管理必须在严格的法律和标准框架内运行。本章详细阐述了国际上主要的建筑安全规范、消防法规（如NFPA标准）、能源效率指令（如ASHRAE标准）以及特定于不同国家和地区的建筑维护强制性要求。重点分析了合规性审计（Compliance Auditing）的流程、记录保存的重要性，以及未能遵守规定的法律和经济后果。第三章：维护策略的选择与优化有效的维护策略是成本控制和性能保障的关键。本章系统比较了五种主要的维护模式： 1. 反应式维护（Reactive Maintenance, RM）：仅在故障发生后进行修复，主要适用于非关键性系统。 2. 预防性维护（Preventive Maintenance, PM）：基于时间或使用频率的定期检查和保养，是当前许多基础系统的标准。 3. 基于状态的维护（Condition-Based Maintenance, CBM）：利用传感器数据实时监测设备健康状况，确定最佳维护时机。 4. 预测性维护（Predictive Maintenance, PdM）：结合大数据分析和机器学习算法，预测故障发生的概率和时间窗口。 5. 可靠性中心维护（Reliability-Centered Maintenance, RCM）：一种系统性的方法，旨在确保资产持续执行其所需功能。本章提供决策矩阵，指导管理者如何根据建筑类型（如医院、数据中心、办公楼）和系统关键性来混合应用这些策略。第二部分：维护的技术体系与实施本部分聚焦于将战略转化为实际操作的技术工具和流程。第四章：建筑系统维护的深度解析本章针对建筑内部的关键系统进行分类讨论：暖通空调（HVAC）系统：探讨冷热源设备的效率优化、空气质量（IAQ）监测、过滤器的定期更换周期以及制冷剂管理的合规性。强调热力网络平衡对整体能耗的影响。电气与照明系统：涵盖配电系统的负载平衡、变压器油样分析、应急电源（UPS和发电机）的负载测试，以及LED升级对维护周期的改变。给排水系统：重点关注水质管理（如军团菌预防）、水泵的汽蚀保护、以及管道腐蚀的早期检测技术。消防与安全系统：详细说明火灾报警、自动喷淋系统、排烟系统和安防监控系统的年度和季度法定检测流程。第五章：计算机化维护管理系统（CMMS）的应用 CMMS是现代维护管理的大脑。本章深入介绍CMMS的功能模块，包括：工作订单管理、资产台账的建立与层级划分、预防性维护计划的排程、备件库存的实时跟踪以及绩效报告的生成。讨论了选择合适的CMMS平台（如SaaS与本地部署）的标准，以及实施过程中的数据迁移和用户培训挑战。第六章：资产信息管理与数字化孪生随着BIM（建筑信息模型）技术的成熟，本章探讨了如何利用“资产信息模型”（Asset Information Model, AIM）来优化维护。介绍“数字孪生”（Digital Twin）概念在建筑维护中的应用，即通过实时数据流构建虚拟模型，用于模拟维护干预的效果、优化能源使用和进行远程诊断，从而实现真正意义上的“预见性维护”。第三部分：维护的人力资源、成本控制与绩效评估维护工作的高效性依赖于人员、预算和精确的度量标准。第七章：维护团队的组织结构与人员发展分析不同规模组织下维护团队的理想结构（集中式、分散式或混合式）。讨论技术人员的技能矩阵（Skill Matrix）的建立，强调跨学科培训（如电气人员学习IT网络基础）。职业安全与健康（OSH）在维护工作中的优先地位，以及如何通过激励机制提高一线技术人员的积极性和数据准确性。第八章：维护预算编制与成本效益分析本章提供结构化的预算编制方法，区分运营性支出（OPEX）和资本性支出（CAPEX）。详细阐述了计算维护投资回报率（ROI）的方法，例如比较“更换新设备”与“延长旧设备寿命”的净现值（NPV）。引入生命周期成本分析（Life Cycle Cost Analysis, LCCA）在设备采购和维护决策中的应用。第九章：维护绩效指标（KPIs）与持续改进没有测量就没有管理。本章定义并解释了核心维护KPIs，包括：平均修复时间（MTTR）平均故障间隔时间（MTBF）计划合规率（Schedule Compliance Rate）首次修复率（First-Time Fix Rate）维护成本占建筑总运营成本的百分比同时，介绍如何运用PDCA（计划-执行-检查-行动）循环，将KPI分析转化为系统的维护流程改进，确保维护部门从成本中心向价值创造中心转型。第四部分：可持续性与未来趋势本部分关注维护管理在应对气候变化和技术革新中的角色。第十章：绿色维护与可持续性目标讨论如何将可持续发展原则融入日常维护活动。这包括优化水资源消耗、减少化学品使用（如清洁和润滑剂）、推广能源效率审计和升级（如热成像检测发现的绝缘缺陷）。重点分析“绿色建筑认证”（如LEED, BREEAM）对维护文档和运营透明度的要求。第十一章：新兴技术对维护的颠覆展望未来维护领域的技术前沿。讨论无人机（Drones）在屋顶和高空外部检查中的应用、机器人技术在狭小空间或高危环境下的辅助维护，以及人工智能（AI）如何更精确地优化PM/PdM的调度，实现真正的“自主维护”。结论：构建韧性的建筑资产组合本书的结论部分总结了将战略、技术和人员有效整合的关键要素，强调了维护管理在确保建筑资产长期韧性、适应未来挑战中的不可或缺性。通过系统化和专业化的维护管理，组织能够最大化其不动产投资的回报，并为使用者提供安全、舒适且高效的环境。本书为读者提供了一个实用的路线图，以应对日益复杂的现代建筑环境管理挑战。