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出版者:中国经济出版社

作者:吴孔银

出品人:

页数:309

译者:

出版时间:2007-7

价格:28.00元

装帧:

isbn号码:9787501780235

丛书系列:

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《不动产权利的法律实践操作指南》 前言 在现代社会，不动产作为个人和企业最重要、最宝贵的资产之一，其权利的清晰界定、有效保护以及顺利流转，是经济社会稳定运行的基石。从个人安居乐业的住宅，到企业发展的厂房、办公楼，再到投资增值的土地和商业地产，不动产权利的合法性与稳定性直接关系到资产的价值实现和社会经济的活力。然而，不动产权利的取得、变更、处分等环节，往往涉及复杂的法律程序、严格的登记制度以及可能出现的各种权利冲突与纠纷。 对于广大不动产的权利人、潜在权利人、以及从事相关法律、经济、金融、房地产行业的专业人士而言，深入理解并掌握不动产权利的法律实践操作，不仅是规避风险、保障权益的必要手段，更是提升资产价值、实现投资目标的关键所在。一套能够系统梳理不动产权利法律实践脉络，并提供详实操作指南的工具书，其价值不言而喻。 本书——《不动产权利的法律实践操作指南》，正是基于这一需求而精心编撰。本书并非仅仅停留在理论概念的阐述，而是聚焦于不动产权利在现实社会中的具体落地，旨在为读者提供一套全面、实用、可操作的法律实践指导。我们将深入探讨不动产权利的各个方面，从不动产的界定与登记，到各类不动产权利的取得、行使、抵押、租赁、转让、继承等全生命周期，再到不动产权利纠纷的预防与解决，都将进行细致入微的分析与讲解。 本书的编写团队汇聚了资深法官、知名律师、资深房地产开发商、以及不动产登记领域的专家学者，他们凭借丰富的实践经验和深厚的理论功底，将复杂的法律条文转化为清晰易懂的操作流程，将抽象的法律概念转化为生动的案例分析。我们力求做到，让每一位读者，无论其法律背景深浅，都能在本书的指引下，准确理解和妥善处理涉及不动产权利的各项事务。 本书的出版，旨在填补当前不动产法律实践指导领域的部分空白，为社会各界在不动产权利方面遇到的问题提供切实可行的解决方案，从而促进不动产市场的健康发展，维护社会经济的稳定，为保障人民群众的安居乐业贡献力量。 目录 第一部分：不动产权利的基础理论与法律框架 第一章：不动产的界定与物权法基础 1.1 不动产的法律定义与特征 1.2 物权法在不动产权利中的核心地位 1.3 不动产物权的基本原则（物权法定、公示公信等） 1.4 物权与债权在不动产领域的关系 第二章：不动产登记制度的运行机制 2.1 不动产登记的性质、目的与法律效力 2.2 不动产登记的种类与流程（首次登记、变更登记、注销登记、异议登记等） 2.3 不动产登记簿的构成与信息安全 2.4 登记错误与登记保护的法律机制 2.5 不动产登记信息查询与应用 第二部分：各类不动产权利的法律实践操作 第三章：不动产所有权的取得与行使 3.1 基于法律行为的不动产所有权取得（买卖、赠与、继承、遗嘱等） 3.1.1 商品房买卖的合同签订与履行 3.1.2 二手房交易的产权过户流程 3.1.3 房屋赠与的法律要点与税务处理 3.1.4 不动产继承的法定与遗嘱继承程序 3.2 基于事实行为的不动产所有权取得（征收、拆迁、建设工程等） 3.2.1 国家征收的补偿标准与法律程序 3.2.2 房屋拆迁的安置补偿与法律保障 3.2.3 建设工程物权的确权与争议解决 3.3 所有权的限制与行使边界 第四章：不动产用益物权的法律实践 4.1 土地使用权 4.1.1 土地使用权的出让、转让、出租与抵押 4.1.2 划拨土地使用权的特殊规定 4.1.3 建设用地与农村宅基地使用权的区别与管理 4.2 地役权 4.2.1 地役权的设立、内容与法律效力 4.2.2 地役权纠纷的典型案例与解决途径 4.3 居住权 4.3.1 居住权的设立方式、期限与权利内容 4.3.2 居住权在离婚、继承等情形下的应用 4.4 其他用益物权（如承包经营权等） 第五章：不动产担保物权的法律实践 5.1 抵押权 5.1.1 抵押物的范围与抵押合同的订立 5.1.2 抵押权的设立与登记要求 5.1.3 抵押权实现的方式与程序（协议实现、强制执行） 5.1.4 抵押权与劣后债权人的权利冲突 5.2 质权（动产质权、权利质权） 5.3 留置权 第六章：不动产租赁权的法律实践 6.1 房屋租赁合同的订立与解除 6.2 租赁合同的主要条款（租金、期限、支付方式、违约责任等） 6.3 承租人的权利保障（优先购买权、优先承租权等） 6.4 出租人的权利保障（收回房屋、解除合同等） 6.5 租赁纠纷的常见原因与解决策略 6.6 商业地产租赁的特殊考量 第七章：不动产权利的变更、转让与处分 7.1 不动产权利人的变更登记程序 7.2 不动产的合法转让程序与注意事项 7.3 不动产权利的分割、合并与重组 7.4 不动产权利的处分限制（共有人、限制行为能力人等） 第三部分：不动产权利的风险防范与纠纷解决 第八章：不动产权利的风险识别与防范 8.1 产权调查与风险评估 8.1.1 房产证、不动产登记证明的真伪辨别 8.1.2 产权调查的重点与方法 8.1.3 存在抵押、查封、异议登记等风险的识别 8.2 合同风险的防范 8.2.1 合同条款的审查要点 8.2.2 违约责任的设定与执行 8.3 交易过程中的风险管理 8.3.1 资金监管与第三方担保 8.3.2 虚假交易与欺诈行为的识别 第九章：不动产权利纠纷的预防与调解 9.1 常见不动产权利纠纷类型分析（产权争议、合同纠纷、相邻权纠纷等） 9.2 证据收集与固定在不动产纠纷中的重要性 9.3 调解在不动产纠纷解决中的作用与技巧 9.4 协商解决不动产争议的策略 第十章：不动产权利纠纷的诉讼与执行 10.1 不动产纠纷的法律途径选择（民事诉讼、行政诉讼等） 10.2 诉讼前的准备工作（证据梳理、法律咨询、诉状撰写） 10.3 诉讼过程中的证据交换、庭审辩论 10.4 判决的执行程序与法律保障 10.5 申请财产保全与强制执行的实务操作 第四部分：特定类型不动产的法律实践 第十一章：住宅不动产的法律实践 11.1 房屋买卖、租赁、抵押的特殊规定 11.2 共有产权、析产与家庭内部不动产传承 11.3 装修、改造与产权的关联 11.4 物业管理与业主权利 第十二章：商业地产的法律实践 12.1 商业用房的租赁、转让与经营权 12.2 股权并购与不动产的整合 12.3 商业地产的开发、建设与产权确权 12.4 商业地产的融资与担保 第十三章：农村不动产的法律实践 13.1 农村宅基地、承包地、林地等权利的法律规定 13.2 农村集体土地的征收、流转与使用 13.3 农村不动产的继承与流转特殊性 13.4 农村房屋建设与管理 第五部分：不动产法律实践的最新发展与趋势 第十四章：不动产税收与法律实务 14.1 不动产登记与交易相关的税费种类（契税、增值税、个人所得税等） 14.2 税收筹划在不动产交易中的应用 14.3 不动产税收征管与法律风险 第十五章：不动产领域的最新法律法规与政策解读 15.1 重大不动产法律法规的更新与影响 15.2 房地产政策调控对不动产权利实践的指导意义 15.3 互联网技术与不动产法律实践的融合（如区块链、电子签名等） 附录 附录一：常用不动产法律法规索引 附录二：不动产法律实践常用表格范本 附录三：不动产登记术语解释 后记 本书的完成，离不开众多法律界、房地产业同仁的鼎力支持与无私奉献。在此，我们向所有为本书的编撰付出辛勤努力的人们致以最诚挚的谢意。 本书的宗旨在于为读者提供一套系统、深入、实用的不动产权利法律实践操作指南。我们深知，法律实践日新月异，本书的内容也可能存在局限性。恳请各位读者在使用本书的过程中，结合最新的法律法规与实践情况，进行综合判断与运用。 愿本书能成为您在处理不动产权利事务时，一份值得信赖的参考与助手，助您在不动产的世界里，行稳致远，实现价值。 第一部分：不动产权利的基础理论与法律框架 第一章：不动产的界定与物权法基础 在深入探讨不动产权利的法律实践操作之前，首先需要厘清“不动产”这一概念在法律上的准确界定，以及支撑不动产权利运作的核心法律体系——物权法。清晰的理论基础是理解和运用法律规则的前提。 1.1 不动产的法律定义与特征 根据我国《民法典》的规定，不动产是指土地以及建筑物、构筑物等定着于土地的物。相较于可以移动的“动产”，不动产具有以下显著特征： 固定性与不可移动性：这是不动产最本质的特征。土地作为自然存在，其位置固定；而建筑物、构筑物则是通过人类的建造活动，与土地紧密结合，形成了不可分割的整体。这种固定性使得不动产在法律上的管理、登记、交易等环节，需要一套不同于动产的特殊制度。 价值的相对稳定性与巨大性：不动产通常是价值量巨大的资产，其价值在短期内相对稳定，但长期来看，受市场、政策、地理位置等多种因素影响，也会发生变化。这种高价值属性决定了对其权利的保护至关重要，任何瑕疵或纠纷都可能导致巨大的经济损失。 法律关系的高度复杂性：不动产的开发、建设、交易、使用、继承等环节，涉及主体众多（开发商、购房者、政府、金融机构、公证处、登记机构等），环节繁多，法律关系交织，对法律的专业性要求极高。 公示性的重要性：由于不动产的固定性，其权利状态不易为外界直接感知，因此，法律建立了严格的登记制度，通过不动产登记簿来公示不动产的权利状况，赋予登记以公信力。这使得“公示”成为不动产法律制度的核心要素之一。 理解这些特征，有助于我们把握为何不动产法律实践需要一套独立且严谨的体系来规制。 1.2 物权法在不动产权利中的核心地位 物权法是调整人与物之间关系的法律，是调整财产关系最基本、最重要的法律部门。《民法典》物权编确立了不动产物权的基本原则和各项具体权利。在不动产领域，物权法的作用体现在： 权利体系的构建：物权法明确了不动产物权的基本类型，包括所有权、用益物权（如土地使用权、地役权、居住权等）和担保物权（如抵押权、质权等）。这些权利构成了不动产权利实践的基础框架。 权利的确认与保护：物权法规定了各项物权的取得、内容、行使、消灭的法律规则，为不动产权利的合法存在和安全实现提供了法律保障。 公示公信原则的奠基：物权法明确了不动产登记的效力，即不动产登记机构的登记，对簿登簿记载的权利人享有物权。这一原则是保障交易安全、维护物权秩序的关键。 物权变动原因与结果的区分：物权法强调，物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定登记的，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这区分了产生物权变动的“原因”行为（如合同）与物权变动“结果”之间的关系，强调了登记在不动产物权变动中的决定性作用。 1.3 不动产物权的基本原则（物权法定、公示公信等） 理解物权法基本原则，是掌握不动产法律实践操作的关键。 物权法定原则：指除法律明确规定之外，不得创设新的物权类型，也不得随意变更法定物权的权能。这意味着，在不动产领域，只有法律规定的所有权、用益物权、担保物权及其法定内容，才能得到法律的承认和保护。例如，不能随意在合同中创设一种新的、不属于法律规定的物权类型，并要求其产生物权效力。 公示公信原则：这是不动产法律实践中最为核心的原则之一。 公示：指通过一定的方式（主要是不动产登记），将物权的内容向社会公开。不动产登记簿就是公示的主要载体。 公信：指不动产登记簿所记载的内容具有法律上的准确性和权威性。登记机构对不动产权利的登记，推定为真实、完整。基于对登记簿的信赖而从事的交易，可以受到法律的保护，即使登记存在错误，善意第三人（信赖登记而交易的一方）的合法权益也可能因此得到优先保护。 权利优先原则：在不动产领域，不同权利之间可能存在冲突。例如，抵押权与租赁权、先登记的抵押权与后登记的抵押权等。物权法规定了相应的权利顺位和优先受偿规则，以维护权利秩序的稳定。 一物一权原则：原则上，不动产只有一个所有权人，或者由多个共有人按份共有。同一个不动产物权，不能同时存在两个性质相同的物权。 1.4 物权与债权在不动产领域的关系 理解物权与债权的区别与联系，对于处理不动产交易和纠纷至关重要。 物权：是一种对物的直接支配权，具有排他性和对世性。物权人可以直接支配其物，并对抗任何第三人。例如，房屋所有权人可以自由居住、出租、出售其房屋。 债权：是一种请求他人为一定行为（给付）的权利。债权只在特定的当事人之间发生效力，具有相对性。例如，买卖合同中的买方享有要求卖方交付房屋的债权，卖方享有要求买方支付房款的债权。 两者的联系与区别在不动产领域表现为： 合同是物权变动的原因：不动产买卖合同、赠与合同等，是产生物权变动的原因行为。但是，合同的履行（即完成登记）才能使物权发生转移。如果合同有效，但未办理登记，则物权尚未转移，仅仅存在债权关系。 债权的相对性与物权的对世性：如果房屋尚未完成产权转移登记，即使买方已经支付了房款，但房屋的所有权人仍然是卖方。此时，买方只能基于买卖合同向卖方主张权利（债权）。如果房屋被卖方再次出售并办理了登记，通常后一个善意购买人（已办理登记）的物权会受到法律保护。而一旦买方完成了登记，其就取得了房屋的物权，可以对抗一切第三人。 对抗第三人的能力：债权通常不能对抗不知情的第三人，而物权可以对抗任何人。例如，如果房屋被抵押，而抵押权已经合法登记，那么在抵押权人行使抵押权时，房屋的现任所有权人（即使是后来购买的）也必须承受该抵押权。 通过对这些基础理论的深入理解，读者将能更准确地把握不动产法律实践的逻辑起点，为后续章节的具体操作奠定坚实的理论基础。

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