广东省土地估价实用技术指引 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2026

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出版者:广东经济出版社有限公司

作者:薛红霞

出品人:

页数:194

译者:

出版时间:2006-5

价格:39.00元

装帧:简裝本

isbn号码:9787807283072

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《城市土地利用规划与管理：理论、实践与创新》 内容概述： 本书深入探讨城市土地利用规划与管理的核心理论、当前实践面临的挑战以及未来发展趋势。它不仅梳理了土地利用规划的演进历程，从宏观的区域布局到微观的宗地分配，详细阐述了各类规划文件的编制要点、实施机制与效能评估方法，更聚焦于如何在新形势下提升规划的科学性、前瞻性和可操作性。本书广泛借鉴国内外先进的城市规划理念与实践经验，结合中国快速城市化进程中的具体问题，旨在为规划者、管理者、研究者以及相关从业人员提供一套系统、前沿且极具参考价值的理论框架与实践指南。 第一部分：城市土地利用规划的理论基石 本部分将从理论层面为读者构建起理解城市土地利用规划的宏观视角。 第一章：城市土地利用规划的演进与基本原理 1.1 土地利用规划的历史脉络： 回溯土地利用规划的起源，分析不同历史时期社会经济发展对土地利用模式的影响，如工业化初期的扩张型土地利用、后工业化时代的集约与优化。探讨从土地利用控制到土地资源管理的转变。 1.2 土地利用规划的基本目标与原则： 详细阐述土地利用规划的核心目标，包括促进经济社会可持续发展、保障生态环境安全、提升城市空间品质、维护社会公平正义等。深入解析规划编制与实施应遵循的基本原则，如科学性、前瞻性、协调性、可操作性、公众参与性等，并分析这些原则在实际操作中的具体体现。 1.3 土地利用规划的理论流派与发展： 介绍几种主要的土地利用规划理论流派，如结构主义、行为主义、系统论、景观生态学等，分析它们的思想内核及其对规划实践的贡献。探讨土地利用规划如何从传统的空间管制工具，逐渐发展成为综合的资源配置与空间优化平台。 1.4 土地利用规划的上位与下位关系： 阐述国家、区域、省、市、县等不同层级的土地利用规划之间的相互关系，强调规划的层层传导与衔接。分析区域性规划如何为城市土地利用规划设定宏观框架，以及城市内部各类专项规划（如交通、绿地、公共服务设施等）如何与总体土地利用规划相协调。 第二章：城市土地利用规划的关键要素与方法 2.1 土地适宜性评价与承载力分析： 详细介绍土地适宜性评价的内涵、评价指标体系的构建方法（包括自然条件、社会经济条件、环境影响等），以及常用的评价模型（如GIS空间叠加分析、模糊综合评价、层次分析法等）。深入阐述土地承载力的概念、评价模型及其在规划中的应用，特别是如何基于承载力分析划定城市发展的空间边界。 2.2 土地需求预测与空间配置模型： 探讨影响城市土地需求的各类因素（人口、经济、产业结构、技术进步等），介绍不同的土地需求预测方法（趋势外推法、情景分析法、计量经济模型等）。重点介绍土地空间配置模型，如基于最小成本路径的设施选址模型、基于空间互动的产业布局模型、基于生态廊道的绿地系统优化模型等，以及如何运用这些模型实现土地资源的优化配置。 2.3 城市空间结构与形态演变： 分析城市空间结构理论（如同心圆模型、扇形模型、多核心模型等）的演变及其在现代城市规划中的应用。探讨城市形态的形成机制与演变规律，如蔓延式扩张、紧凑型发展、混合利用等，以及如何通过规划引导城市空间结构向更合理、更可持续的方向发展。 2.4 规划技术与信息系统应用： 介绍地理信息系统（GIS）、遥感（RS）技术在土地利用规划中的应用，包括数据采集、空间分析、可视化表达、动态监测等。探讨三维建模、BIM等新技术在规划设计与公众沟通中的作用。 第二部分：城市土地利用规划的实践挑战与前沿探索 本部分将聚焦于当前城市土地利用规划在实际操作中遇到的突出问题，并介绍应对这些问题的创新性解决方案。 第三章：新时期土地利用规划面临的挑战 3.1 快速城市化带来的压力： 分析人口快速向城市集聚、建设用地规模急剧扩张、耕地保护与建设用地需求之间的矛盾。探讨如何平衡区域发展、城市扩张与生态环境保护等多重目标。 3.2 经济结构转型与产业升级： 探讨传统产业用地过剩、新兴产业用地需求增长、生产性服务业和生活性服务业用地混合配置等问题。分析如何通过规划引导产业空间布局的优化与升级。 3.3 城乡融合发展与区域协调： 讨论中心城区、郊区、新城、乡村等不同区域的土地利用差异化需求，以及如何通过规划促进城乡土地要素的合理流动与配置，实现城乡一体化发展。 3.4 资源环境约束与绿色发展： 面对日益严峻的资源短缺（水、能源等）和环境污染问题，分析如何在规划中强化对生态用地、绿地、水源地等的保护，推广集约节约用地模式，发展绿色低碳的土地利用方式。 3.5 利益主体多元与公众参与困境： 探讨在规划过程中，政府、开发商、居民、环保组织等不同利益主体之间的博弈，以及如何建立更加有效、包容的公众参与机制，提升规划的民主性和科学性。 第四章：面向未来的土地利用规划创新 4.1 规划的精细化与智能化： 提出从宏观规划向精细化治理转变，强调宗地层面的详细规划与管控。介绍大数据、人工智能等技术在土地利用监测、评估、预警及规划决策中的应用，构建智慧化土地利用管理体系。 4.2 适应性与韧性规划： 探讨如何构建能够适应不确定性（如气候变化、自然灾害、经济波动等）的土地利用规划体系。引入韧性城市理念，强调规划在应对危机、恢复重建方面的能力。 4.3 绿色国土空间规划与生态修复： 深入研究生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界等刚性约束的落实与优化。探讨生态修复、生态补偿机制在土地利用规划中的作用，推动国土空间绿色发展。 4.4 区域协同与跨界联动规划： 强调突破行政区划限制，开展区域性、跨界性土地利用协调与合作。以都市圈、经济区为单元，构建一体化的土地利用规划与管理框架。 4.5 规划传导与实施的效能提升： 关注规划从蓝图到现实的落地过程。探讨如何强化规划的传导机制，完善规划的审批、监管、评估与问责体系。研究多元化实施途径，如市场机制、政策引导、公众参与等，提高规划的实施效能。 第三部分：城市土地利用规划的实施与管理 本部分将重点阐述土地利用规划在实际操作中的落地与持续管理。 第五章：土地利用规划的编制、审批与实施 5.1 规划编制的技术要点与流程： 详细解析各类土地利用规划（如国土空间规划、城市总体规划、详细规划等）的编制内容、技术要求、程序步骤。强调规划底图的规范性、数据资料的完整性、方案设计的科学性。 5.2 规划的报批与合法性审查： 阐述不同层级规划的审批权限与流程，以及规划的合法性审查要求。讨论规划编制中的公众咨询、听证等环节。 5.3 规划的传导机制与实施路径： 分析规划如何通过控制性详细规划、分区规划、专项规划等形式向下传导。探讨土地利用规划与国民经济和社会发展规划、财政预算、产业政策等的衔接。 5.4 建设用地审批与用途管制： 详细介绍建设用地审批的各项条件、程序和法律法规。深入阐述土地用途管制制度，包括规划用途的确定、变更管理、违法用地查处等。 第六章：土地利用的监测、评估与动态优化 6.1 土地利用动态监测体系的构建： 介绍利用遥感、GIS、地面调查等技术建立土地利用变化监测系统的方法。强调监测数据的时效性、准确性和系统性，为规划调整提供依据。 6.2 规划实施效果的评估： 阐述土地利用规划实施效果评估的指标体系、评估方法和周期。重点评估规划目标的实现程度、资源利用效率、环境影响、社会效益等。 6.3 规划的调整与修编： 在动态监测与评估的基础上，探讨规划的适时调整与修编的条件、原则与程序。分析如何应对城市发展中出现的新情况、新问题，使规划保持前瞻性与适应性。 6.4 土地利用的法规政策与法律保障： 梳理与土地利用规划相关的法律法规体系，如《土地管理法》、《城乡规划法》、《环境保护法》等。分析政策引导在促进土地集约节约利用、保障生态安全、维护土地权益等方面的作用。 第七章：城市土地利用管理的创新与实践 7.1 土地二级市场管理与市场化配置： 探讨土地出让、转让、租赁等二级市场交易的规则与管理。研究如何通过市场机制优化土地资源配置，提高土地利用效率。 7.2 耕地保护与高标准农田建设： 强调耕地数量和质量的保护，介绍高标准农田建设的理念、技术与管理。探讨如何平衡农业用地与建设用地的矛盾。 7.3 城乡建设用地增减挂钩与节约集约用地： 详细介绍城乡建设用地增减挂钩政策的实施机制、操作要点与效益。推广节约集约用地模式，如提高容积率、鼓励地下空间开发、盘活存量土地等。 7.4 城市更新与存量土地盘活： 探讨城市更新的策略与方法，包括棚户区改造、老旧小区提升、工业遗存保护与再利用等。研究如何通过盘活存量土地，优化城市空间布局，提升土地利用效益。 7.5 土地利用与生态环境保护的协同： 探讨如何在土地利用规划与管理中充分考虑生态环境承载力，划定生态保护红线，严格管控开发活动对生态环境的影响。推广绿色基础设施建设，如雨水花园、透水铺装等。 结论： 本书旨在为理解和实践城市土地利用规划与管理提供一个全面、深入的视角。通过理论梳理、问题剖析和前沿探索，本书强调了在快速变化的社会经济与环境背景下，土地利用规划的科学性、前瞻性、创新性以及实施效能的重要性。本书相信，只有不断适应时代发展，融合先进技术与理念，并在实践中持续优化管理手段，才能实现城市土地资源的永续利用，为建设宜居、韧性、可持续发展的城市奠定坚实基础。

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从图书的整体构建和叙事风格来看，这本书似乎更倾向于服务于行政审批人员，而非市场一线的估价师。它的语言逻辑倾向于自上而下的指令性口吻，缺乏与一线实务工作者建立共鸣的亲和力或启发性。我试图从中发掘一些关于处理复杂产权关系下的估价策略，比如涉及多方共有、或存在历史遗留产权纠纷地块的估价路径，但书中对这些棘手问题的探讨几乎为零，仿佛这些情况在理论模型中是不被允许存在的。此外，书中对估价报告的撰写规范提及不多，这对于初入行的读者来说是一个巨大的信息缺失点，因为一份合格的估价报告，其规范性和清晰度与最终结果的有效性同等重要。总而言之，它提供的是一个宏观的、理想化的、缺乏微观操作指导的理论框架，对于渴望提升实战能力的专业人士来说，它提供的价值可以说是微乎其微，更像是一份只能束之高阁的、被时代逐渐淘汰的工具书。

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不得不说，翻开这本书的时候，我对它抱有相当的期望，毕竟“广东省”这个地域限定，意味着它应该能精准地反映珠三角和粤东西北地区在土地价值评估上的地域性差异和特有的政策影响。然而，这本书的遗憾之处就在于，它似乎试图用一个“放之四海而皆准”的框架去套用所有情况，导致在细节上显得力不从心。比如，在描述容积率计算或建筑面积溢价处理时，文字描述过于笼统，没有提供任何基于不同城市发展阶段（如一线城市核心区与三四线城市郊区）的参数取值范围或调整幅度的经验数据。我个人比较关注的是政府征收补偿案例中的非市场因素如何量化，这本书里倒是提到了“公平补偿原则”，但对于如何从法律和估价实务的交叉点上构建一个可辩护的价值链条，却是轻描淡写。如果它能提供一些详尽的图表、流程图，将复杂的审批和估价流程可视化，那或许还能挽回一些分数，但现在的内容结构松散，逻辑跳跃性强，阅读体验极差，简直像是把不同年份的讲义随意拼凑在一起。

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作为一个需要经常和金融机构打交道处理抵押物评估的从业者，我最看重的部分是书中关于风险因子识别和处理的论述。土地估价的价值很大程度上体现在其对未来不确定性的预判和定价能力上。然而，这本书对市场风险、政策变动风险、乃至自然灾害风险的评估，仅仅停留在概念层面，没有提供任何量化的风险矩阵或评估工具。例如，如何评估一条新的地铁线路对沿线商业用地的溢价影响，需要结合客流量预测、区域经济发展规划等多个维度，而这本书的描述过于静态，仿佛土地价值是一个固定不变的静态数值。我期待的是能够看到一些关于如何利用地理信息系统（GIS）数据辅助进行价值分析的介绍，或者至少是关于如何进行多因素回归分析来建立评估模型的实例。但很遗憾，这本书固守着传统的、以定性分析为主导的模式，完全没有跟上现代估价技术的发展潮流，显得非常陈旧和保守。

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这本书的排版和用词习惯，让我强烈地怀疑它是否经过了现代出版标准和专业审校的检验。页边距的处理似乎是随意为之，字体间距有时紧密得让人喘不过气，有时又稀疏得显得浪费纸张。内容上，我试图寻找一些关于存量土地价值再评估，尤其是对于老旧工业园改造和城市更新项目中，如何科学评估“沉没成本”和“潜在开发价值”的论述。结果发现，这类前沿且迫切需要明确指引的议题，书中几乎是空白的，或者只是用一两句话带过，仿佛这些问题不存在一样。真正有价值的章节，比如涉及土地使用权出让金的计算模型，也只是简单地罗列了公式，而没有对公式中变量的敏感性分析做深入探讨。这种对技术细节的敷衍态度，使得这本书完全无法作为一本“指引”来信赖，更像是一份过时的参考手册，对于追求精确度和前瞻性的专业人士而言，与其浪费时间翻阅，不如直接查阅最新的省级地方法规汇编来得直接有效。

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这本所谓的“实用技术指引”读起来，感觉就像是直接把一本陈旧的官方文件翻译成了白话，但即便是白话，也充满了那种官腔和令人昏昏欲睡的术语堆砌。我本来是想找一些能真正指导我操作的实战技巧，比如在面对复杂地块划分或特殊用途土地的估价时，有哪些灵活变通的思路和近期出台的最新判例可以参考。结果呢？书中充斥着大段大段对土地利用总体规划、各类用地性质的冗长定义，这些信息随便在网上找份政府报告就能看到，而且更新鲜。更令人沮丧的是，关于估价方法的阐述，大多停留在教科书式的描述，对于如何在高不确定性的市场环境下选择最合适的估价模型，如何对未来收益进行合理的折现率调整，几乎没有深入的探讨。那些所谓的“案例分析”，也都是非常理想化的情景，缺乏真实世界中那种多方博弈、信息不对称的复杂性。读完感觉像是上了一堂枯燥的理论课，丝毫没有沾染到“指引”应有的那种手把手的实用气息，更像是对现有政策条文的复述和归纳，对于需要解决实际问题的专业人士来说，帮助非常有限。

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