本文共分為六章，第一、二章研究物權公示與物權變動的關係，第三、四章研究物權公示的方式，第五、六章研究物權公示的效力。

　　第一章討論物權公示與物權變動的兩種結閤模式，公示對抗主義與公示要件主義。本章通過比較法國、日本與德國、奧地利、瑞士在物權變動與公示製度上的差異，描述瞭公示對抗主義與公示要件主義的二元立法對立。不過，這種二元立法對立的理論色彩超齣實踐意義，公示對抗主義與公示要件主義正呈現齣不斷融閤之勢。一方麵，在公示對抗主義的立法上，齣賣種類物、將來物或他人之物時，所有權並不隨意思錶示的一緻而移轉。立法還允許當事人就動産所有權的移轉時間為特彆約定，以排除意思主義規則的適用;另一方麵，公示要件主義，作為物權變動要件的形式日益軟化，特彆是在動産物權變動，由於間接占有、觀念交付等概念的引入，其"形式"已不成其為形式，其法律效果與公示對抗主義幾乎不再有什麼區彆。盡管如此，也不能對二元立法間的差彆全然不見，多角度地審視公示對抗主義與公示要件主義，判斷二者在立法政策上孰優孰劣，仍有價值。公示對抗主義有助於交易的便捷，最大限度地尊重瞭當事人的交易自由，但在製度邏輯上卻存在著一係列不可剋服的矛盾，且難以實現與相關民法製度的協調，在法律適用上也陷入瞭極大的被動;公示要件主義充分順應瞭近現代社會謀求交易安全的理想，在製度邏輯上連貫而自然，與相關法律製度密切配閤。不僅如此，公示要件主義賦予公示方法以物權變動的形成力，相對於公示對抗主義下公示方法的對抗力，也代錶著對物權變動當事人特彆是受動當事人更為充分的公示激勵。公示要件主義不僅給物權交易的第三人提供"沒有公示，物權就沒有變動"的"消極信賴"保護，而且在公示錯誤的情況下，使公示方法具有公信力，從而也對第三人提供"隻要存在公示，就可相信公示"的積極信賴保護，故公示要件主義比公示對抗主義具有更為完整的公示效果。從物權公示的曆史流變過程而言，公示要件主義是為剋服公示對抗主義之弊應運而生的製度，本就具有後發優勢。如果在立法政策上選擇公示要件主義，也不能對該主義犧牲交易迅捷、妨礙交易自由的缺陷熟視無睹，在設計具體製度時有必要揚公示對抗主義之所長避公示要件主義之所短，以實現公示要件主義的優化。為此，可以選擇的方案為:一是在物權變動公示上總體堅持公示要件主義，但在個彆物權變動采公示對抗主義;二是在動産物權變動上，將公示變動物權作為倡導性規範，允許交易當事人意思錶示排除其適用。

　　第二章討論物權公示與物權行為的關係。物權行為是物權變動的意思錶示與公示方法相融閤而成的法律行為，具有鮮明的"二象性"特徵，從主觀的角度看是物權變動的意思錶示，從客觀的角度看是物權公示的方法。意思錶示與公示都是物權行為的成立條件。物權行為的概念、物權行為的獨立性、物權行為的無因性共同構成瞭物權行為理論的整體，任何割裂三者聯係的主張都反叛瞭物權行為理論的本源。對物權行為理論的評價應圍繞著事實、價值與體係建構三方麵來展開。在事實上，作為物權公示方法的交付與登記本身為一中性的事實行為，並不當然負載物權變動的意思錶示內容，即使在公示方法作成時有某種意思，也未能逸齣通常所謂"債權意思"之外而構成實在的行為。物權行為無因性的事實前提即債權行為無效、物權行為有效也幾乎不存在，既然為法律行為，物權行為也必然受法律行為生效規則的約束，其與債權行為經常而不是例外地因"共同瑕疵"而無效。至於無因性相對化的主張，本質上並非對物權行為理論的修正，而是對該理論的全麵否定，扮演瞭"掘墓人"的角色。在價值上，物權行為理論實現交易明晰的功能隻是一個幻覺，實際的情形是交易生活因該理論的介入而繁瑣得喘不過氣來。增進交易便捷的功能也是建立在對登記實質審查主義不切實際的批評和對交易自由的狂熱渴求的基礎上，對物權變動的全過程進行實質審查是將自由交易納入法律視野，使交易行為符閤法律行為有效要件的必要手段。至於物權行為理論的交易安全保護功能，雖不能從根本上給予否定，但其對惡意第三人也提供保護，超越瞭交易安全的閤理界限，何況，在不存在物權變動的情形下，交易安全還不能通過物權行為理論保護，故所謂交易安全保護也是不充分的。非但物權行為理論所期待的功能都不能實現或不能完全實現，而且該理論將買賣無效時，齣賣人的所有權請求權轉化為不當得利請求權，嚴重犧牲瞭交易公平。近些年來，主張物權行為理論者以利益衡量的方法，證成物權行為理論並不違反交易公平的要求，但卻不當地擴大瞭利益衡量的範圍，其結論不能成立。在體係建構上，物權行為理論與民事法律行為製度、民法總則、無權處分、善意取得製度、不當得利製度、所有權保留製度、他物權的設定等民法製度之間並不存在必然的聯係，物權行為理論並非一種邏輯的自然律，離開物權行為理論，上述製度也能完美而精確地設計，並更為和諧有序地運行。就物權行為理論與物權公示的關係而言，物權公示的方法為物權行為的一項成立要件，若承認物權行為理論，則物權變動之公示即為對物權行為的公示。但物權公示與物權行為之間沒有任何內在的必然聯係，事實上，無論是否承認物權行為，對物權的公示問題都不發生任何影響，隻不過在不同的立法體例下，物權公示與物權移轉(創設)的關係有所不同。在意思主義下，物權公示與物權移轉(創設)發生分離，而在形式主義下，二者發生融閤，但在物權形式主義和債權形式主義下融閤的程度又有所區彆，在物權形式主義下，二者完全融閤，物權變動行為一經公示就發生物權變動的後果，依物權行為即發生物權變動的效力，公示為物權變動的充分條件，原因行為無效時産生不當得利請求權;而在債權形式主義下，物權公示僅僅為物權變動的必要條件，還需與原因行為結閤纔能發生物權變動的效力。但是，無論公示方法為物權變動的充分條件或必要條件，都是物權變動的生效條件。既然，物權行為並非物權公示的理論基礎，加之物權行為理論存在種種缺陷，我們完全可以在無視該理論的情況下構建完整的、科學的物權公示製度。而事實上，無論我國現行的民事立法，或者正在進行的相關民事立法，也的確傾嚮於這樣的選擇。

　　第三章討論不動産物權的公示方法登記。登記是將不動産物權的得失變更，依法定程序記載於國傢的專門簿冊上，其雖然也反映國傢對不動産交易的宏觀調節和監控，但在本質上為一私法性製度。我國現行的不動産登記製度，介於托倫斯登記製與權利登記製之間，一方麵，登記是不動産權屬變動的生效要件;另一方麵，實行不動産的登記發證製度。未來完善不動産登記製度時不必完全照搬某種模式，而應從我國國情齣發，從不同模式中藉鑒和吸收有益成分，最終形成具有我國特色的不動産登記製度。按照這種思路，我國不動産登記製度的建設應立足於以下幾個基點:1·堅持將登記作為不動産物權變動的條件，以與形式主義的物權變動模式選擇保持一緻;2·繼續登記發證製度，以補強不動産登記的公示效果，並方便不動産交易的迸行;3·在登記簿的編製上，采物的編成主義，以清晰地反映同一

不動産上的所有的權利關係;4·規定登記能力，法定的不動産物權原

則上都有登記能力，並且凡是涉及到第三人利益或對抗世人的權利

都應有登記能力;5·由專門性的行政機關統一辦理不動産登記事務;

6.確立登記請求權以及對登記請求權的法律救濟手段;7.明確賦予登記以公信力，並為此完善相關製度，如對登記申請的實質審查、對不實申請和登記的罰則、對錯誤登記的國傢賠償責任等，以確保登記公信力不至於過度傷害真正權利人的權利。在登記類型上，我國目前的製度錶現得並不完整，在預備登記方麵法律規定幾乎一片空白。未來的登記製度應明確規定順位登記、宣示登記、異議登記、預告登記及其法律後果，特彆是明確規定預告登記的適用範圍、預告登記的發生和預告登記的效力。

　　第四章討論動産物權的公示方法占有(交付)。動産物權的公示方法從靜的角度而言是占有，從動的角度而言是交付。占有並非一種法律上的權利，而僅僅是具備一定法律意義的、受法律保護的事實。占有的構成需要客觀的占有狀態以及主觀上抽象的"持有"意思，但該意思不必具體到為某種物權而占有的程度。在占有的確定上，適用著日漸虛化的標準。從實際的持有到在一定時間和空間範圍內的控製到通過一定的法律關係來控製，占有也因此被區分為直接占有和間接占有，與此相對應，交付也區分為現實交付和觀念交付。無論是間接占有或者觀念交付，都缺乏客觀的物質形態，並不具有物權公示的效果。特彆是，在觀念交付如占有改定之下，物權的變動因當事人意思的一緻而發生，不僅不能將物權變動公示於外，而且在事實上也使得公示要件主義和公示對抗主義的差彆不復存在，甚至於使公示要件主義反不及公示對抗主義的效果。實際上，間接占有與觀念交付這些似是而非的概念，本是為緩和公示要件主義的僵硬性而設，其將公示要件主義所要求的形式作無限廣義地解釋，以至於最終不成其為形式，造成瞭法律概念、法律邏輯乃至於法律製度的混亂，我國物權立法不妨放棄間接占有與觀念交付的概念，而從正麵直接為公示要件主義設置例外，在部分物權變動，徑采公示對抗主義。

　　第五章討論公示的對抗力。公示的對抗力錶現為"非經公示，不能對抗;E經公示，可以對抗"，其在公示對抗主義法製下作用突齣，在公示要件主義上也有錶現。所謂不得對抗，並非不發生效力，而係指未經登記之物權變動，在當事人間業已完全有效成立，在對第三人之關係上，亦非絕對無效，僅當事人不得對第三人主張物權變動之效力而已。第三人仍可承認未經登記的物權變動之效力，從而非經登記，不能對抗之法律效果，必須有第三人齣現並經該第三人主張時，始能發生。關於第三人的範圍，在奉行公示對抗主義的日本，判例與學說上經曆瞭由無限製說到限製說的轉變。限製第三人範圍的標準有所謂"正當利益說"、"有效交易說"、"或者吃掉或者被吃說"等。具體而言，未經登記，不得對抗的第三人包括各種物權取得者、不動産租賃人、因扣押、分配、加入、申請等原因直接取得對不動産支配關係的債權人;而雖未登記，也可對抗的第三人包括與爭議不動産並無直接交易關係的不法行為人、不法占有人、一般債權人，以及實質上無權利的登記名義人及其受讓人、轉得者和違背誠實信用的惡意的第三人。在公示對抗主義法製中，公示的對抗力主要放在不動産二重買賣的情況下討論，為瞭對公示對抗力的作用機製有更深刻的認識並進一步證明公示要件主義優於公示對抗主義的結論，本章還特彆檢視瞭公示對抗主義與公示要件主義立法對不動産二重買賣的不同規製模式。認為，公示要件主義的製度設計邏輯一貫，環環相扣，製度之間相互照應，相得益彰。而在公示對抗主義，卻在理論上難以自圓其說，在實踐中難以操作。故此，公示對抗主義對不動産二重買賣的法律規製是失敗的，以此為起點，公示對抗主義之物權變動與公示模式，其科學性是值得懷疑的。

　　第六章討論物權公示的公信力。公示的公信力是指對於因信賴虛假公示而為物權變動的主體，將公示的權利關係按真實的權利關係處理，使形式與真實的權利關係相分離，並發生獨立的效力。公示的公信力可以治愈物權變動中的權利暇疵，打破事實上存在的物權關係，使物權的取得無中生有，從而充分保護交易安全，但對於真正權利人的利益則是一種犧牲。由於登記是較為完整的公示方法，賦予登記以公信力具有廣泛的閤理性，而占有作為一種並不完全的公示方法，使其都有公信力的閤理性則值得懷疑。無論是主張登記或者占有的公信力保護，都必須具備一定的條件，並給真正權利人一定的事後救濟，使其利益的犧牲不至於過分殘酷。對公信力這一交易安全保護手段，在解釋上應與無權處分行為的效力、善意取得製度作一體的把握。無權處分是公信力發生作用和善意取得製度得以適用的事實前提，善意取得製度是貫徹(占有)公信原則的必然的邏輯結論。基於這樣的認識，法律上應將無權處分行為認定為效力未定，同時規定其效力夫定的後果不得對抗善意第三人，即按公信原則保功第三人善意的交易預期。如果善意第三人已經具備瞭物權變動的公示手段，則當然地依據有效的交易行為取得相應的物權。如此一來，善意取得實際上是法律行為的效力和物權變動公示規則相結閤的一項法律製度，在性質上屬於物權的繼受取得。而傳統民法理論一方麵無視善意取得與公示公信力的邏輯聯係，另一方麵將善意取得作原始取得看待，緻其有關善意取得構成要件的錶述發生瞭某種程度的偏離，本章在詳細評介傳統理論有關錶述的同時，力圖對其偏離內容予以扶正。